Untervermietung von Gewerberäumen: wann die Erlaubnis nötig ist

Eine Agentur hat vor vier Jahren 300 Quadratmeter Bürofläche gemietet, seit der Umstellung auf hybrides Arbeiten steht ein Drittel davon leer. Ein befreundetes Unternehmen würde zwei Räume sofort übernehmen und sich an der Miete beteiligen. Die Rechnung geht wirtschaftlich auf — rechtlich hängt sie an einer einzigen Frage: Darf der Mieter das ohne den Vermieter entscheiden? Das Gewerberaummietrecht antwortet darauf deutlich strenger als das Wohnraummietrecht, und der Unterschied wird in der Praxis regelmäßig unterschätzt.

Was verbietet § 540 BGB genau?

Nach dem Wortlaut ist der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Der entscheidende Begriff ist damit nicht die Untervermietung, sondern die Gebrauchsüberlassung — die Untermiete ist nur der Fall, den das Gesetz zusätzlich hervorhebt.

Praktisch bedeutet das: Auch Gestaltungen ohne Mietvertrag und ohne Entgelt können unter die Vorschrift fallen, wenn ein Dritter die Räume eigenständig nutzt. Ein unentgeltlich überlassener Raum, eine Untergesellschaft, die eigene Flächen bezieht, oder ein dauerhaft eingerichteter Arbeitsplatz für ein anderes Unternehmen sind nach dem Wortlaut nicht privilegiert, nur weil kein Geld fließt.

Wo die Grenze zum eigenen Gebrauch des Mieters verläuft, beantwortet § 540 BGB allerdings nicht. Eigenes Personal, Erfüllungsgehilfen oder kurzzeitige Besucher nutzen die Räume für den Mieter und nicht an seiner Stelle. Die Abgrenzung im Einzelfall ist Sache der Auslegung und hängt davon ab, wie eigenständig der Dritte auftritt — der Gesetzestext gibt dafür nur den Rahmen vor.

Gibt es einen Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung?

Im Gewerberaummietrecht nicht. § 540 BGB stellt die Erlaubnis in das Ermessen des Vermieters und knüpft sie an keine Voraussetzung — er muss eine Verweigerung nach dem Wortlaut nicht begründen und kein berechtigtes Interesse des Mieters gegen sich abwägen.

Der Anspruch, den viele Mieter im Blick haben, steht an anderer Stelle: § 553 BGB gibt dem Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen. Der Wortlaut spricht ausdrücklich von Wohnraum, und Absatz 3 erklärt abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters für unwirksam — ein starker Schutz, der allerdings nur dort gilt, wo gewohnt wird.

Entscheidend ist deshalb § 578 BGB. Die Vorschrift zählt auf, welche Regelungen des Wohnraummietrechts auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, entsprechend anzuwenden sind. Die Liste ist lang und erfasst etwa die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, das Vermieterpfandrecht, den Übergang des Mietverhältnisses beim Verkauf und die Barrierereduzierung. § 553 BGB steht nicht darunter. Diese Lücke ist der eigentliche Grund, warum der Gewerbemieter ohne Verhandlung nichts in der Hand hat.

Was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter die Erlaubnis verweigert?

Das Gesetz gibt ihm genau einen Hebel: Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter nach § 540 BGB das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Dieses Recht entfällt allerdings, sofern in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt — wird die Erlaubnis also wegen des konkreten Untermieters verweigert und nicht aus grundsätzlichen Erwägungen, bleibt der Mieter gebunden.

Welche Frist gilt, ergibt sich aus § 580a BGB. Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig, und Absatz 4 der Vorschrift erklärt diese Regel ausdrücklich auch dann für anwendbar, wenn ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann. Eine Erklärung bis zum dritten Werktag im Januar beendet das Mietverhältnis also zum 30. Juni. Die Einzelheiten dazu stehen im Beitrag zur gesetzlichen Kündigungsfrist beim Gewerbemietvertrag.

Dieses Kündigungsrecht ist für den Mieter zweischneidig. Es löst ihn aus einem Vertrag, dessen Flächen er nicht mehr voll braucht — aber es verschafft ihm nicht die Untervermietung, die er eigentlich wollte. Wer die Räume behalten und nur teilweise weitergeben möchte, kommt an einer Vereinbarung mit dem Vermieter nicht vorbei.

Welche Folgen hat eine Untervermietung ohne Erlaubnis?

Die unbefugte Überlassung an einen Dritten ist vertragswidriger Gebrauch, und das Gesetz sieht dafür zwei Wege vor. Nach § 541 BGB kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch trotz einer Abmahnung fortsetzt. Die Abmahnung ist hier nach dem Wortlaut Voraussetzung der Klage, nicht bloß eine Höflichkeit.

Schärfer ist der zweite Weg. § 543 BGB nennt in Absatz 2 Nummer 2 als wichtigen Grund für die außerordentliche fristlose Kündigung den Fall, dass der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Dieser Zusatz wird häufig übersehen: Nicht jede ungenehmigte Überlassung trägt eine fristlose Kündigung, erforderlich ist eine erhebliche Rechtsverletzung. Die verbreitete Kurzformel, Untervermietung ohne Erlaubnis bedeute automatisch das sofortige Vertragsende, gibt den Gesetzestext nicht zutreffend wieder.

Hinzu kommt die Hürde aus Absatz 3 derselben Vorschrift: Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Vertragspflicht, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Abhilfefrist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Ausnahmen gelten nur, wenn Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg versprechen oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Für den Vermieter heißt das: zuerst abmahnen und dokumentieren. Für den Mieter heißt es, dass eine Abmahnung ernst zu nehmen ist — sie ist regelmäßig die letzte Stufe vor der Kündigung.

Wer haftet für Schäden, die der Untermieter verursacht?

Der Hauptmieter, und zwar auch dann, wenn alles korrekt genehmigt war. § 540 BGB bestimmt in Absatz 2: Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.

Die Erlaubnis entlastet den Hauptmieter also nicht. Beschädigt der Untermieter die Mietsache, bleibt der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter in der Verantwortung und muss sich beim Untermieter selbst schadlos halten. Wirtschaftlich gehört deshalb zu jeder Untervermietung die Frage, ob der Untermieter den Schaden tatsächlich tragen kann — und ob eine passende Versicherung besteht.

Was geschieht mit dem Untermieter, wenn der Hauptmietvertrag endet?

Er verliert sein Nutzungsrecht, und der Vermieter kann sich direkt an ihn wenden. § 546 BGB gibt dem Vermieter in Absatz 2 das Recht, die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückzufordern, wenn der Mieter den Gebrauch einem Dritten überlassen hatte.

Der Untermietvertrag schützt den Untermieter gegenüber dem Eigentümer insoweit nicht, denn er wirkt nur zwischen ihm und dem Hauptmieter. Dessen Vertrag endet, und das abgeleitete Recht endet mit ihm. Wer größere Investitionen in untervermietete Flächen plant, sollte die Laufzeit des Hauptmietvertrags daher kennen und im Untermietvertrag berücksichtigen.

Gilt dasselbe für Pachtverträge?

Im Grundsatz ja, in einem entscheidenden Punkt aber nicht. § 581 BGB bestimmt in Absatz 2, dass auf den Pachtvertrag mit Ausnahme des Landpachtvertrags die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden sind, soweit sich aus den §§ 582 bis 584b BGB nichts anderes ergibt. Das Verbot der Gebrauchsüberlassung ohne Erlaubnis gilt damit auch für den Pächter.

Genau dort setzt die Ausnahme an: § 584a BGB stellt in Absatz 1 klar, dass dem Pächter das in § 540 Abs. 1 BGB bestimmte Kündigungsrecht nicht zusteht. Verweigert der Verpächter die Erlaubnis, kann der Pächter sich also nicht außerordentlich vom Vertrag lösen. Für die Gastronomie und andere Branchen, in denen typischerweise Pacht- statt Mietverträge geschlossen werden, ist das ein erheblicher Unterschied — und ein Grund, bei der Vertragsgestaltung genau hinzusehen, welcher Vertragstyp tatsächlich vorliegt.

Worauf es bei der Untermieterlaubnis in der Praxis ankommt

Weil das Gesetz dem Gewerbemieter keinen Anspruch gibt, verlagert sich alles in den Vertrag. Viele Gewerbemietverträge enthalten eine Klausel zur Untervermietung, und sie ist die erste Stelle, die zu lesen ist: Sie kann die Erlaubnis von einer Zustimmung im Einzelfall abhängig machen, sie an Bedingungen knüpfen oder sie — etwa für Konzerngesellschaften — vorab erteilen.

Wird die Erlaubnis nachträglich erteilt, ist sie eine Vertragsänderung und sollte in derselben Form festgehalten werden wie der Vertrag selbst. Das Formerfordernis ergibt sich aus § 550 BGB, der über § 578 BGB mit der Maßgabe gilt, dass ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr, der nicht in Textform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt. Welche Folgen ein Formfehler auslöst, ist im Beitrag zur Schriftform im Gewerbemietvertrag dargestellt.

Inhaltlich sind drei Punkte regelmäßig streitträchtig. Erstens die Person des Untermieters und sein Geschäftszweck — betreibt er ein konkurrierendes Geschäft, berührt das den Konkurrenzschutz im Gewerbemietvertrag gegenüber anderen Mietern im Objekt. Zweitens die Kosten: Wie Nebenkosten auf eine untervermietete Teilfläche verteilt werden, sollte geregelt sein, bevor die erste Abrechnung kommt, und richtet sich im Hauptverhältnis danach, welche Betriebskosten beim Gewerbemietvertrag überhaupt umlagefähig sind. Drittens die Laufzeiten, die zum Hauptvertrag passen müssen.

Für den Vermieter folgt daraus eine nüchterne Bilanz: Seine Position ist stark, solange er schweigt oder sachlich ablehnt. Reagiert er auf eine ungenehmigte Untervermietung dagegen über längere Zeit nicht, verschlechtert er seine Beweislage für eine spätere Kündigung. Für den Mieter gilt umgekehrt, dass die Erlaubnis vor dem Einzug des Untermieters einzuholen ist — nachträglich lässt sich eine unbefugte Überlassung nicht ungeschehen machen, und der Gesetzestext bietet dafür keinen Ausweg.

Grundlage dieses Beitrags ist der amtliche Wortlaut, den das Bundesministerium der Justiz und das Bundesamt für Justiz veröffentlichen; § 540 BGB ist im Normenverzeichnis dieser Seite vollständig wiedergegeben. Dieser Beitrag gibt den Gesetzesstand wieder und ersetzt keine Beratung im Einzelfall; ob eine konkrete Gestaltung als Gebrauchsüberlassung im Sinne von § 540 BGB zu bewerten ist, lässt sich nur anhand der Umstände beurteilen.