Außerordentliche Kündigung des Gewerbemietvertrags: wann § 543 BGB greift

Wann liegt ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung vor?

Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung nicht zugemutet werden kann.

Der Wortlaut verlangt damit keine Katalogprüfung, sondern eine Gesamtbetrachtung: Gewicht der Pflichtverletzung, Verlauf des Mietverhältnisses, Reaktion der Gegenseite, wirtschaftliche Folgen für beide Seiten. Weil das Gesetz von jeder Vertragspartei spricht, steht das Recht nicht nur dem Vermieter zu.

Für Räume, die keine Wohnräume sind, gilt § 543 BGB unmittelbar. Welche zusätzlichen Vorschriften des Wohnraummietrechts auf Geschäftsräume durchschlagen, regelt abschließend § 578 BGB – und genau diese Verweisungskette entscheidet im Gewerbemietrecht die meisten Streitfragen.

Welche Kündigungsgründe nennt das Gesetz ausdrücklich?

§ 543 Abs. 2 Satz 1 BGB enthält drei Regelbeispiele. Nach Nummer 1 liegt ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Nummer 2 betrifft den Fall, dass der Mieter die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt, indem er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt. Nummer 3 regelt den Zahlungsverzug.

Regelbeispiele bedeuten zwei Dinge. Liegt eines vor, ist der wichtige Grund indiziert, die Abwägung aus Absatz 1 bleibt aber der Rahmen. Umgekehrt ist die Aufzählung nicht abschließend: Auch andere Vorgänge können einen wichtigen Grund bilden, wenn sie das Mietverhältnis unzumutbar machen. Die unbefugte Überlassung an Dritte nach Nummer 2 ist im Gewerberaum ein häufiger Streitpunkt – dazu im Detail der Beitrag zur Untervermietung von Gewerberäumen.

Ab welchem Mietrückstand ist die Kündigung wegen Zahlungsverzugs möglich?

§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB nennt zwei Varianten. Nach Buchstabe a genügt es, dass der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Nach Buchstabe b reicht ein Rückstand, der in einem Zeitraum von mehr als zwei Terminen die Miete für zwei Monate erreicht.

Hier liegt der wichtigste Unterschied zum Wohnraum. Die Konkretisierung, dass ein rückständiger Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen ist, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt, steht in § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB. § 578 Abs. 2 BGB erklärt diesen Absatz für Räume, die keine Wohnräume sind, nicht für anwendbar. Für Geschäftsräume fehlt damit eine gesetzlich festgelegte Schwelle; die Erheblichkeit des Rückstands ist nach den Umständen des Einzelfalls zu bestimmen.

Zwei Korrektive stehen allerdings im Gesetz selbst. Nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist die Kündigung im Fall des Zahlungsverzugs ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Nach Satz 3 wird sie unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und die Aufrechnung unverzüglich nach der Kündigung erklärt.

Gilt die Schonfristzahlung aus dem Wohnraummietrecht auch für Gewerberäume?

Nein. Die aus dem Wohnraummietrecht bekannte Regel, dass die Kündigung auch dann unwirksam wird, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird, steht in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. § 578 Abs. 2 BGB verweist für Räume, die keine Wohnräume sind, auf § 569 Abs. 2 BGB und – sofern die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind – zusätzlich auf § 569 Abs. 1 BGB. Die Absätze 3 bis 5 sind dort nicht genannt.

Diese Lesart bestätigt die amtliche Fußnote zu § 569 BGB: Für dessen Absätze 3 bis 5 verweist sie allein auf § 578 Abs. 3 Satz 1 BGB, also auf Verträge öffentlicher Träger und Wohlfahrtsverbände zur Unterbringung von Personen mit dringendem Wohnungsbedarf. Eine Nachzahlung nach Zugang der Kündigung heilt die Kündigung im Gewerberaum deshalb nicht automatisch.

Ist vor der fristlosen Kündigung eine Abmahnung nötig?

Im Regelfall ja. Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, ist die Kündigung nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Wer diesen Schritt überspringt, riskiert eine unwirksame Kündigung, selbst wenn die Pflichtverletzung feststeht.

Das Gesetz nennt drei Ausnahmen. Frist oder Abmahnung sind entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg versprechen, wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder wenn der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Verzug ist. Beim Zahlungsverzug braucht es also keine Abmahnung; bei Nutzungsänderungen, unerlaubter Weitergabe oder Vernachlässigung der Mietsache in der Regel schon.

Welche Form muss die Kündigung eines Gewerbemietvertrags haben?

Gesetzlich ist sie nicht formgebunden. Die Anordnung, dass die Kündigung des Mietverhältnisses der schriftlichen Form bedarf, steht in § 568 Abs. 1 BGB und damit im Wohnraummietrecht; § 578 Abs. 2 BGB nennt diese Vorschrift für Geschäftsräume nicht, und die amtliche Fußnote zu § 568 BGB verweist ebenfalls nur auf § 578 Abs. 3 Satz 1 BGB. Dasselbe gilt für die Pflicht aus § 569 Abs. 4 BGB, den wichtigen Grund im Kündigungsschreiben anzugeben.

Praktisch ändert das wenig: Gewerbemietverträge enthalten fast immer eigene Formklauseln, die dann maßgeblich sind. Außerdem muss im Streit der Zugang der Kündigung bewiesen werden, was ohne schriftliche Erklärung schwerfällt. Wie empfindlich das Formrecht im Gewerbemietvertrag insgesamt ist, zeigt der Beitrag zur Schriftform im Gewerbemietvertrag.

Wann kann der Mieter von Gewerberäumen selbst fristlos kündigen?

Der erste Anknüpfungspunkt ist § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB: Wird der vertragsgemäße Gebrauch ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen, liegt ein wichtiger Grund vor. Nach § 543 Abs. 4 BGB sind auf dieses Kündigungsrecht die §§ 536b und 536d BGB entsprechend anzuwenden, und der Vermieter trägt die Beweislast, wenn streitig ist, ob er den Gebrauch rechtzeitig gewährt oder vor Ablauf der Abhilfefrist Abhilfe geschaffen hat.

Der zweite Anknüpfungspunkt ist § 569 Abs. 1 BGB. Über § 578 Abs. 2 Satz 3 BGB gilt er entsprechend, wenn die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind – bei Ladenflächen, Büros oder Praxisräumen ist das der Fall, bei einer reinen Lagerhalle nicht ohne weiteres. Danach ist ein wichtiger Grund gegeben, wenn der Zustand der Räume mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist, und zwar auch dann, wenn der Mieter die gefahrbringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder auf seine Rechte verzichtet hat. Wo die Grenze zwischen bloßem Mangel und Kündigungsgrund liegt, behandelt der Beitrag zur Mietminderung im Gewerberaum.

Was gilt bei nachhaltiger Störung des Hausfriedens?

§ 569 Abs. 2 BGB gilt über § 578 Abs. 2 BGB für Geschäftsräume entsprechend – und zwar ohne die Einschränkung auf Räume, die zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind. Ein wichtiger Grund liegt danach vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, sodass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung nicht zugemutet werden kann.

Das Wort nachhaltig trägt die Prüfung. Ein einzelner Vorfall genügt dem Wortlaut nach nicht; verlangt wird eine wiederholte oder anhaltende Störung. In gemischt genutzten Objekten ist diese Vorschrift häufig die eigentliche Grundlage der Kündigung, nicht § 543 Abs. 2 BGB.

Wie schnell muss nach Kenntnis des Kündigungsgrundes gekündigt werden?

§ 543 BGB enthält keine ausdrückliche Erklärungsfrist. § 314 Abs. 3 BGB sieht für Dauerschuldverhältnisse allgemein vor, dass der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen kann, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat; ob diese Vorschrift neben dem spezielleren § 543 BGB auf Mietverhältnisse anzuwenden ist, wird nicht einheitlich beantwortet.

Für die Praxis bleibt die Richtung trotzdem klar. Wer lange zuwartet, schwächt seine Position, weil der Zeitablauf in die Unzumutbarkeitsabwägung nach § 543 Abs. 1 BGB eingeht: Eine konkrete gesetzliche Wochen- oder Monatsfrist gibt es für die Mietvertragskündigung dagegen nicht.

Wie verhält sich die fristlose zur ordentlichen Kündigung?

Die ordentliche Kündigung ist bei Geschäftsräumen in § 580a Abs. 2 BGB geregelt: Sie ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahrs zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig. Nach § 580a Abs. 4 BGB gilt diese Frist auch, wenn ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann. Bei befristeten Verträgen ist die ordentliche Kündigung dagegen regelmäßig ausgeschlossen – weshalb die fristlose Kündigung dort oft der einzige Weg ist. Die Termine im Einzelnen führt der Beitrag zur gesetzlichen Kündigungsfrist beim Gewerbemietvertrag auf.

§ 550 BGB gilt über § 578 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 BGB mit der Maßgabe, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt. Ein Formfehler kann einen langfristigen Vertrag damit in ein unbefristetes Mietverhältnis verwandeln, das ordentlich kündbar ist.

Lassen sich die Kündigungsrechte im Gewerbemietvertrag abbedingen?

Die gesetzliche Unabdingbarkeitsanordnung des Wohnraummietrechts gilt hier nicht. § 569 Abs. 5 BGB erklärt Vereinbarungen für unwirksam, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 oder von § 543 BGB abweichen; § 578 Abs. 2 BGB nennt diesen Absatz für Geschäftsräume nicht.

Daraus folgt nicht, dass jede Klausel hält. Vertragliche Einschränkungen oder Erweiterungen der Kündigungsrechte unterliegen in Formularverträgen der Inhaltskontrolle nach den §§ 307 bis 309 BGB, und die Grenze der Unzumutbarkeit aus § 543 Abs. 1 BGB lässt sich nicht beliebig verschieben.

Was im Streitfall den Ausschlag gibt

Weil es im Gewerbemietrecht weder eine Schonfrist noch eine gesetzliche Erheblichkeitsschwelle gibt, entscheidet die Beweislage. Wer kündigt, muss den wichtigen Grund darlegen, bei Pflichtverletzungen zusätzlich die vorausgegangene Abmahnung oder Abhilfefrist und in jedem Fall den Zugang der Kündigungserklärung. Zahlungsrückstände sollten nach Fälligkeitsterminen aufgeschlüsselt sein, damit sich die Varianten des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB auseinanderhalten lassen.

Auf der Gegenseite lohnt die Prüfung, ob der Vermieter vor der Kündigung befriedigt wurde, ob eine Aufrechnungslage bestand und ob die Abmahnung inhaltlich zu dem Vorwurf passt, auf den die Kündigung gestützt wird. Bei befristeten Verträgen hängt am Kündigungsgrund häufig der gesamte Vertrag, weil die ordentliche Kündigung als Rückfallebene fehlt.

Der Wortlaut ist amtlich abrufbar, etwa § 543 BGB bei gesetze-im-internet.de und § 578 BGB bei gesetze-im-internet.de. Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage redaktionell ein und ersetzt keine anwaltliche Prüfung des Einzelfalls.