Kurz gesagt: Mängelansprüche bei einem Bauwerk verjähren nach § 634a BGB in fünf Jahren, bei sonstigen Werkleistungen an einer Sache in zwei Jahren. Die Frist beginnt nicht mit der Fertigstellung und nicht mit dem Entdecken des Mangels, sondern mit der Abnahme. Hat der Unternehmer den Mangel arglistig verschwiegen, gilt stattdessen die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren — beim Bauwerk jedoch nicht vor Ablauf der fünf Jahre. Praktische Konsequenz: Das Datum der Abnahme entscheidet, und Verhandlungen über den Mangel hemmen die Verjährung nach § 203 BGB.
Wer einen Baumangel entdeckt, fragt zuerst nach den Rechten und erst danach nach der Zeit. Das ist die falsche Reihenfolge: Ist der Anspruch verjährt, nützt die beste Begründung nichts mehr. Die Fristen des Werkvertragsrechts sind kurz, und ihr Beginn hängt an einem Ereignis, das viele Bauherren nicht als solches wahrnehmen.
- Welche Fristen nennt § 634a BGB?
- Wann ist eine Leistung ein Bauwerk im Sinne der Vorschrift?
- Wann beginnt die Frist genau?
- Was gilt bei einem Mangel, der schon bei der Abnahme bekannt ist?
- Was ändert sich, wenn der Unternehmer den Mangel arglistig verschwiegen hat?
- Wie lässt sich der Ablauf der Frist verhindern?
- Gelten bei einem VOB-Vertrag andere Fristen?
- Die drei Daten, die in die Akte gehören
Welche Fristen nennt § 634a BGB?
Die Vorschrift unterscheidet drei Fälle. Zwei Jahre gelten für ein Werk, dessen Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache oder in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsleistungen hierfür besteht. Fünf Jahre gelten bei einem Bauwerk und bei einem Werk, dessen Erfolg in Planungs- oder Überwachungsleistungen hierfür besteht. Im Übrigen gilt die regelmäßige Verjährungsfrist, die nach § 195 BGB drei Jahre beträgt.
Die Fünfjahresfrist erfasst damit nicht nur das ausführende Bauunternehmen, sondern ausdrücklich auch Planer und Überwacher — Architekten und Fachingenieure haften für Planungs- und Überwachungsfehler am Bauwerk also ebenso lange wie der Handwerker für seine Ausführung.
Betroffen sind die in § 634 BGB bezeichneten Ansprüche auf Nacherfüllung, auf Ersatz der Aufwendungen bei Selbstvornahme und auf Schadensersatz oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen. Für Rücktritt und Minderung gilt eine eigene Konstruktion: Sie sind Gestaltungsrechte und unterliegen deshalb nicht der Verjährung, sondern werden über § 218 BGB an die Verjährung des Nacherfüllungsanspruchs gekoppelt. Praktisch läuft es auf dasselbe hinaus.
Wann ist eine Leistung ein Bauwerk im Sinne der Vorschrift?
Hier entscheidet sich der Unterschied zwischen zwei und fünf Jahren, und die Abgrenzung ist der häufigste Streitpunkt. Nicht jede Arbeit an einem Gebäude ist eine Arbeit an einem Bauwerk. Maßgeblich ist, ob die Leistung mit dem Gebäude so verbunden ist, dass sie für dessen Bestand und Nutzung Gewicht hat.
Einen brauchbaren Maßstab liefert § 650a BGB für eine verwandte Frage: Ein Instandhaltungsvertrag ist dort ein Bauvertrag, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist. Dieselbe Blickrichtung führt bei § 634a BGB zum Ergebnis: Dacheindeckung, Estrich, Heizungsinstallation oder eine neue Fassade betreffen Bestand und Gebrauchsfähigkeit und fallen deshalb in die Fünfjahresfrist.
Leistungen, die davon unabhängig sind und sich leicht wieder entfernen lassen, bleiben bei zwei Jahren. Die Einordnung lässt sich nicht nach Gewerk pauschalieren, sondern hängt vom konkreten Leistungsumfang ab — die Reparatur eines Heizkörpers ist nicht die Erneuerung der Heizungsanlage.
Wann beginnt die Frist genau?
Mit der Abnahme. § 634a BGB bestimmt das für die Zwei- und die Fünfjahresfrist ausdrücklich. Nicht maßgeblich sind die Fertigstellung, der Einzug, die Schlussrechnung oder der Zeitpunkt, in dem der Mangel bemerkt wird. Anders als bei der regelmäßigen Verjährung kommt es auf Kenntnis also gerade nicht an.
Damit wird das Abnahmedatum zur wichtigsten Angabe in der Bauakte. Nach § 640 BGB ist der Besteller verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen; wegen unwesentlicher Mängel kann er die Abnahme nicht verweigern. Welche Formen die Abnahme kennt und welche Folgen sie auslöst, behandelt der Beitrag zur Abnahme der Bauleistung.
Eine Abnahme kann auch eintreten, ohne dass sie erklärt wird. Nach § 640 BGB gilt ein Werk als abgenommen, wenn der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat. Bei einem Verbraucher treten diese Folgen nur ein, wenn der Unternehmer zusammen mit der Aufforderung in Textform auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Mangelangabe verweigerten Abnahme hingewiesen hat. Wer ein solches Schreiben unbeantwortet lässt, setzt die Verjährung in Gang.
Was gilt bei einem Mangel, der schon bei der Abnahme bekannt ist?
Dann ist ein Vorbehalt nötig. Nimmt der Besteller ein mangelhaftes Werk ab, obwohl er den Mangel kennt, stehen ihm die Rechte auf Nacherfüllung, Selbstvornahme sowie Rücktritt und Minderung nach § 640 BGB nur zu, wenn er sich seine Rechte wegen dieses Mangels bei der Abnahme vorbehält.
Praktisch heißt das: Bekannte Mängel gehören in das Abnahmeprotokoll, einzeln und benannt. Eine allgemeine Formel wie ein Vorbehalt aller Rechte hilft nicht weiter, weil sie den Mangel nicht bezeichnet. Welche Rechte nach der Abnahme in welcher Reihenfolge bestehen, zeigt der Beitrag zu Mängeln nach der Abnahme.
Was ändert sich, wenn der Unternehmer den Mangel arglistig verschwiegen hat?
Dann gilt nach § 634a BGB abweichend die regelmäßige Verjährungsfrist. Sie beträgt drei Jahre und beginnt nach § 199 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.
Beim Bauwerk wirkt die Arglist nur in eine Richtung: Die Verjährung tritt nicht vor Ablauf der Fünfjahresfrist ein. Die Arglist kann die Frist also verlängern, aber niemals verkürzen. Wird ein arglistig verschwiegener Mangel erst nach Jahren entdeckt, läuft von der Kenntnis an eine neue Dreijahresfrist.
Begrenzt wird das durch die Höchstfristen des § 199 BGB, die ohne Rücksicht auf Kenntnis laufen: zehn Jahre von der Entstehung des Anspruchs an. Bei Schadensersatzansprüchen tritt daneben eine Frist von 30 Jahren von der Pflichtverletzung an, wobei nach dem Gesetz die früher endende Frist maßgeblich ist. In Baufällen endet deshalb praktisch regelmäßig die Zehnjahresfrist zuerst — die 30 Jahre sind eine äußere Grenze, die selten zum Tragen kommt.
Unabhängig von der Verjährung schützt § 639 BGB vor vertraglichen Haftungsbeschränkungen: Auf eine Vereinbarung, die Mängelrechte ausschließt oder beschränkt, kann sich der Unternehmer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat.
Wie lässt sich der Ablauf der Frist verhindern?
Eine Mängelrüge allein genügt nicht. Sie ist nötig, um die Nacherfüllung zu verlangen, hält die Verjährung aber nicht auf. Wirksam ist die Hemmung nach § 203 BGB: Schweben zwischen Schuldner und Gläubiger Verhandlungen über den Anspruch oder die ihn begründenden Umstände, ist die Verjährung gehemmt, bis eine Seite die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert. Die Verjährung tritt dann frühestens drei Monate nach dem Ende der Hemmung ein.
Das ist eine Chance und eine Falle zugleich. Solange der Unternehmer ernsthaft über den Mangel spricht, läuft die Frist nicht. Bricht er die Gespräche ab oder antwortet er über längere Zeit nicht mehr, endet die Hemmung — und es bleiben nur noch drei Monate. Wer sich auf eine Hemmung beruft, sollte den Verlauf der Korrespondenz deshalb belegen können.
Daneben bleiben die klassischen Wege: ein Anerkenntnis des Unternehmers, ein selbstständiges Beweisverfahren oder die Klage. Jeder davon braucht Vorlauf, weshalb eine Entscheidung erst in den letzten Wochen vor Fristablauf riskant ist.
Gelten bei einem VOB-Vertrag andere Fristen?
Möglicherweise, denn die VOB/B enthält eigene Bestimmungen über Mängelansprüche und deren Verjährung. Sie gelten aber nur, wenn die VOB/B wirksam in den Vertrag einbezogen wurde; ohne Einbeziehung bleibt es bei § 634a BGB.
Bei einem VOB-Vertrag ist deshalb zuerst die geltende Fassung des Regelwerks zu prüfen und danach, ob der Vertrag von ihr abweicht — denn Abweichungen kosten das Privileg des § 310 BGB und führen zur Einzelkontrolle der betroffenen Klausel. Welche Teile die VOB hat und wann sie greift, erläutert der Überblick zu VOB/A, VOB/B und VOB/C.
Die drei Daten, die in die Akte gehören
Erstens das Abnahmedatum, weil daran der Fristbeginn hängt — bei förmlicher Abnahme das Protokolldatum, bei fiktiver Abnahme der Ablauf der gesetzten Frist. Zweitens die Einordnung der Leistung, weil sie über zwei oder fünf Jahre entscheidet. Drittens der Tag, an dem ein Mangel gerügt wurde, zusammen mit dem Verlauf der anschließenden Gespräche.
Mit diesen drei Angaben lässt sich der Fristablauf jederzeit berechnen, ohne die Bauakte neu durchzuarbeiten. Bei größeren Vorhaben mit mehreren Gewerken laufen die Fristen getrennt, weil jede Leistung ihre eigene Abnahme hat — ein gemeinsames Enddatum für das ganze Haus gibt es nicht. Beim Erwerb eines Fertighauses kommt die Frage hinzu, wer überhaupt Vertragspartner ist; dazu informiert der Beitrag zur Gewährleistung beim Fertighausbau.
