Mängel nach der Abnahme: Nacherfüllung, Minderung, Selbstvornahme

Der Estrich reißt, die Fenster schließen nicht dicht, die Heizung erreicht die vereinbarte Leistung nicht: Mängel zeigen sich oft erst, wenn die Handwerker längst weg sind und die Rechnung bezahlt ist. Das Werkvertragsrecht gibt dem Auftraggeber dann vier Rechte — aber in einer Reihenfolge, die man kennen muss.

Wann ist ein Werk mangelhaft?

§ 633 BGB nennt drei Maßstäbe, und zwar in einer Rangfolge. Vorrang hat die vereinbarte Beschaffenheit: Steht im Vertrag ein bestimmtes Material, eine bestimmte Stärke oder ein bestimmtes Fabrikat, ist jede Abweichung ein Mangel, auch wenn das Ergebnis technisch gleichwertig ist.

Fehlt eine Vereinbarung, kommt es darauf an, ob sich das Werk für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet. Erst an dritter Stelle steht die gewöhnliche Verwendung mit der Beschaffenheit, die bei Werken gleicher Art üblich ist und die der Besteller erwarten kann. Die anerkannten Regeln der Technik sind hier der übliche Maßstab.

§ 633 Absatz 2 Satz 3 BGB stellt zwei weitere Fälle gleich: Der Unternehmer stellt ein anderes als das bestellte Werk her, oder er stellt es in zu geringer Menge her. Auch das ist ein Sachmangel.

Welche Rechte hat der Auftraggeber?

§ 634 BGB zählt vier Rechte auf: Nacherfüllung, Selbstvornahme mit Aufwendungsersatz, Rücktritt oder Minderung, und Schadensersatz oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen. Diese Rechte stehen nicht nebeneinander zur freien Wahl — sie setzen aufeinander auf.

Der Einstieg ist immer die Nacherfüllung. Ohne eine Frist zur Nacherfüllung sind Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung in aller Regel gesperrt. Wer den Handwerker übergeht und sofort eine andere Firma beauftragt, bleibt meist auf den Kosten sitzen.

Wer entscheidet, wie nachgebessert wird?

Hier liegt der wichtigste Unterschied zum Kaufrecht. Beim Kauf wählt der Käufer nach § 439 BGB zwischen Reparatur und Ersatzlieferung. Beim Werkvertrag ist es umgekehrt: § 635 Absatz 1 BGB gibt dem Unternehmer die Wahl, ob er den Mangel beseitigt oder ein neues Werk herstellt.

Der Auftraggeber kann also verlangen, dass der Mangel verschwindet, aber nicht bestimmen, auf welchem Weg. Die erforderlichen Aufwendungen trägt dabei der Unternehmer, ausdrücklich einschließlich Transport-, Wege-, Arbeits- und Materialkosten (§ 635 Absatz 2 BGB).

Eine Grenze zieht § 635 Absatz 3 BGB: Der Unternehmer kann die Nacherfüllung verweigern, wenn sie nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich ist. Verweigert er zu Recht, bleiben dem Besteller Minderung und Schadensersatz. Verweigert er zu Unrecht, entfällt die Fristsetzung und der Weg zur Selbstvornahme ist sofort frei.

Wann darf der Mangel selbst beseitigt werden?

§ 637 Absatz 1 BGB erlaubt die Selbstvornahme nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Frist zur Nacherfüllung. Der Besteller kann den Mangel dann selbst oder durch eine andere Firma beseitigen lassen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen.

Besonders praktisch ist § 637 Absatz 3 BGB: Der Besteller kann für die zur Beseitigung erforderlichen Aufwendungen einen Vorschuss verlangen. Er muss also nicht erst in Vorleistung gehen und dann versuchen, sein Geld wiederzubekommen. Über den Vorschuss ist später abzurechnen.

Einer Fristsetzung bedarf es nicht, wenn die Nacherfüllung fehlgeschlagen oder dem Besteller unzumutbar ist (§ 637 Absatz 2 BGB). Fehlgeschlagen ist sie regelmäßig nach zwei erfolglosen Versuchen; unzumutbar kann sie sein, wenn das Vertrauensverhältnis nachhaltig zerstört ist.

Wie wird die Minderung berechnet?

Die Minderung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Unternehmer (§ 638 Absatz 1 BGB). Sie ist keine Klage und kein Antrag, sondern eine einseitige Gestaltungserklärung — sie wirkt, sobald sie zugegangen ist.

Für die Höhe gibt § 638 Absatz 3 BGB eine Formel vor: Die Vergütung ist in dem Verhältnis herabzusetzen, in dem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert des mangelfreien Werks zum wirklichen Wert gestanden hätte. Maßgeblich ist also das Verhältnis der Werte, nicht der Betrag der Mängelbeseitigung — auch wenn dieser in der Praxis häufig als Anhaltspunkt dient.

Anders als beim Rücktritt spielt es keine Rolle, ob der Mangel erheblich ist: § 638 Absatz 1 Satz 2 BGB schließt den entsprechenden Ausschlussgrund ausdrücklich aus. Auch bei kleinen Mängeln kann also gemindert werden.

Wie lange können Mängel geltend gemacht werden?

§ 634a BGB unterscheidet nach der Art des Werks. Bei einem Bauwerk und bei Planungs- oder Überwachungsleistungen dafür beträgt die Frist fünf Jahre. Bei einem Werk, dessen Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache besteht, sind es zwei Jahre. Im Übrigen gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren.

Der Beginn ist einheitlich geregelt: Die Frist läuft ab der Abnahme (§ 634a Absatz 2 BGB). Das macht den Abnahmetermin auch in dieser Hinsicht zum entscheidenden Datum. Hat der Unternehmer den Mangel arglistig verschwiegen, gilt stattdessen die regelmäßige Verjährungsfrist mit ihrem kenntnisabhängigen Beginn — die Frist kann dann deutlich länger laufen.

Die Einzelheiten der Abnahme und ihrer Wirkungen behandelt der Beitrag zur Abnahme der Bauleistung.

Wer muss den Mangel beweisen?

Nach der Abnahme der Auftraggeber. Das ist die vielleicht wichtigste praktische Folge der Abnahme und der Grund, warum sich eine sorgfältige Dokumentation lohnt. Wer einen Mangel rügt, sollte ihn fotografieren, den Zeitpunkt festhalten und die Rüge in Textform senden.

Beim Hausbau gelten zusätzlich die Besonderheiten, die der Beitrag zur Gewährleistung beim Fertighausbau behandelt. Bei streitigen und technisch anspruchsvollen Mängeln führt der Weg häufig über ein selbstständiges Beweisverfahren beim Gericht. Es sichert den Befund durch einen Sachverständigen, bevor der Mangel beseitigt wird — und unterbricht zugleich die Verjährung. Wer den Mangel vorschnell beseitigen lässt, nimmt sich womöglich das Beweismittel.

Wie formuliert man eine Mängelrüge richtig?

Eine wirksame Rüge braucht drei Angaben: die Beschreibung des Mangels, seinen Ort und eine Frist zur Beseitigung. Die Ursache muss der Auftraggeber nicht benennen — es genügt, die Erscheinung zu beschreiben. Wer schreibt, dass im nordseitigen Kinderzimmer über dem Fenster seit zwei Wochen Feuchtigkeit auftritt, hat seiner Obliegenheit genügt; welche technische Ursache dahintersteckt, herauszufinden ist Sache des Unternehmers.

Die Frist sollte angemessen sein. Was angemessen ist, hängt vom Aufwand ab: Für eine nachzuziehende Fuge genügen wenige Tage, für die Sanierung einer Fassade sind mehrere Wochen nötig. Zu kurze Fristen sind nicht unwirksam, sondern setzen eine angemessene Frist in Gang — verlassen sollte man sich darauf aber nicht.

Textform reicht aus, eine Unterschrift ist nicht erforderlich. Eine E-Mail genügt also, solange der Zugang belegt werden kann. Bei wichtigen Fristsetzungen ist der Versand per Einschreiben mit Rückschein die sicherere Variante.

Was gilt bei mehreren beteiligten Firmen?

Bei Bauvorhaben mit Einzelgewerken ist häufig unklar, wer für einen Mangel verantwortlich ist. Ist die feuchte Wand Folge einer mangelhaften Abdichtung oder einer falsch eingebauten Fensterbank? Jeder Unternehmer haftet nur für sein Gewerk, und jeder wird auf den anderen verweisen.

Hier hilft das selbstständige Beweisverfahren, weil es gegen mehrere Antragsgegner zugleich geführt werden kann. Der Sachverständige klärt dann nicht nur, ob ein Mangel vorliegt, sondern auch, aus wessen Leistung er stammt. Wer stattdessen nacheinander gegen jede Firma vorgeht, riskiert, dass die Verjährung gegenüber der eigentlich verantwortlichen abläuft.

Wurde ein Architekt mit der Bauüberwachung beauftragt, kommt dessen Haftung hinzu. Für Planungs- und Überwachungsleistungen an einem Bauwerk gilt nach § 634a Absatz 1 Nummer 2 BGB ebenfalls die Fünfjahresfrist.

Rechtsgrundlagen: §§ 633, 634, 634a, 635, 637, 638 BGB. Der Beitrag ersetzt keine Beratung im Einzelfall.