Kurz gesagt: Ein Bauvertrag ist nach § 650a BGB ein Vertrag über Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Für ihn gelten die §§ 650a bis 650h BGB, für Verbraucher zusätzlich die §§ 650i bis 650n BGB, für Architekten und Ingenieure die §§ 650p ff. BGB und für den Bauträger § 650u BGB. Die VOB/B tritt nicht an die Stelle dieser Vorschriften, sondern nur daneben — und nur, wenn sie wirksam vereinbart wurde. Praktische Konsequenz: Zuerst den Vertragstyp bestimmen, dann die Vorschriften, dann die Vertragsbedingungen.
Seit der Reform des Bauvertragsrechts hat das BGB ein eigenes Kapitel für den Bauvertrag. Es regelt Fragen, die das allgemeine Werkvertragsrecht offenließ: wer Änderungen anordnen darf, wie Nachträge zu bezahlen sind, was bei verweigerter Abnahme geschieht und wann die Schlussrechnung fällig wird. Welche dieser Regeln greifen, hängt am Vertragstyp — und der wird in der Praxis oft falsch bestimmt.
- Wann liegt ein Bauvertrag vor?
- Welche Bauvertragstypen unterscheidet das BGB?
- Darf der Auftraggeber Änderungen anordnen?
- Wie wird ein Nachtrag vergütet?
- Was gilt, wenn die Abnahme verweigert wird?
- Wann wird die Vergütung fällig?
- Welche Schutzvorschriften gelten beim Verbraucherbauvertrag?
- Welche Form braucht die Kündigung?
- Wie BGB und VOB zueinander stehen
Wann liegt ein Bauvertrag vor?
Nach § 650a BGB bei einem Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Der Begriff ist weit: Auch die Beseitigung, also der Abbruch, und Arbeiten an einem Teil eines Bauwerks gehören dazu.
Für Instandhaltung gilt eine Zusatzvoraussetzung. Ein Instandhaltungsvertrag ist nur dann ein Bauvertrag, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist. Eine Wartung ohne dieses Gewicht bleibt ein einfacher Werkvertrag, auf den die §§ 650a ff. BGB nicht anwendbar sind.
Die Vorschriften des Bauvertrags gelten ergänzend. Das allgemeine Werkvertragsrecht bleibt also die Grundlage; das Bauvertragskapitel tritt hinzu und verdrängt es nur, soweit es eigene Regelungen trifft.
Welche Bauvertragstypen unterscheidet das BGB?
Vier, und sie überlagern sich teilweise. Der Bauvertrag nach § 650a BGB ist der Grundtyp. Der Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB liegt vor, wenn ein Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird; er bedarf der Textform.
Der Architekten- und Ingenieurvertrag nach § 650p BGB verpflichtet zur Erbringung derjenigen Leistungen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung erforderlich sind, um die vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen. Sind wesentliche Ziele noch nicht vereinbart, muss der Planer zunächst eine Planungsgrundlage erstellen und sie dem Besteller zusammen mit einer Kosteneinschätzung zur Zustimmung vorlegen. Welche Haftungsfolgen aus diesen Pflichten erwachsen, behandelt der Beitrag zur Architektenhaftung.
Der Bauträgervertrag nach § 650u BGB verbindet Bauleistung und Grundstücksgeschäft: Er hat die Errichtung oder den Umbau eines Hauses zum Gegenstand und enthält zugleich die Pflicht, dem Besteller das Eigentum am Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen. Für die Bauleistung gilt Werkvertragsrecht, für den Eigentumsübergang Kaufrecht. Ausdrücklich nicht anwendbar sind dort unter anderem die §§ 650b bis 650e BGB sowie § 650l BGB — der Bauträgererwerber hat also kein Anordnungsrecht und kein Widerrufsrecht nach dieser Vorschrift.
Diese Abgrenzung entscheidet mehr als die Vertragsüberschrift. Beim Erwerb eines Fertighauses etwa hängt alles daran, ob das Grundstück mitverkauft wird und wer die Planung verantwortet; dazu informiert der Beitrag zur Gewährleistung beim Fertighausbau.
Darf der Auftraggeber Änderungen anordnen?
Ja, aber erst nach einem geordneten Verfahren. § 650b BGB verlangt zunächst, dass die Parteien Einvernehmen über die Änderung und die daraus folgende Mehr- oder Mindervergütung anstreben. Der Unternehmer ist verpflichtet, ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung zu erstellen — bei einer Änderung des vereinbarten Werkerfolgs allerdings nur, wenn ihm die Ausführung zumutbar ist.
Erzielen die Parteien binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens keine Einigung, kann der Besteller die Änderung in Textform anordnen. Der Unternehmer muss der Anordnung nachkommen, bei einer Änderung des Werkerfolgs wiederum nur im Rahmen der Zumutbarkeit. Beruft er sich auf betriebsinterne Vorgänge, trägt er für die Unzumutbarkeit die Beweislast.
Eine wichtige Einschränkung betrifft die Planungsverantwortung: Trägt der Besteller die Verantwortung für die Planung, muss der Unternehmer nur dann ein Nachtragsangebot erstellen, wenn der Besteller die für die Änderung erforderliche Planung vorgenommen und zur Verfügung gestellt hat. Ein Änderungswunsch ohne Planung löst die Angebotspflicht also nicht aus.
Wie wird ein Nachtrag vergütet?
Nach § 650c BGB sind die tatsächlich erforderlichen Kosten maßgeblich, zuzüglich angemessener Zuschläge für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn. Umfasst die Leistungspflicht auch die Planung, steht dem Unternehmer für eine zur Zielerreichung notwendige Änderung kein Anspruch auf Vergütung des vermehrten Aufwands zu — wer selbst geplant hat, trägt die Folgen seiner Planungslücke.
Ist eine Urkalkulation vereinbarungsgemäß hinterlegt, darf der Unternehmer auf deren Ansätze zurückgreifen; es wird dann vermutet, dass die fortgeschriebene Vergütung der gesetzlichen Berechnung entspricht. Das vereinfacht die Abrechnung erheblich und ist ein Grund, die Hinterlegung im Vertrag zu vereinbaren.
Für die Zeit des Streits enthält die Vorschrift eine Zwischenlösung: Haben sich die Parteien über die Höhe nicht geeinigt, kann der Unternehmer bei Abschlagszahlungen 80 Prozent einer von ihm angebotenen Mehrvergütung ansetzen. Wählt er diesen Weg, wird die endgültig geschuldete Mehrvergütung erst nach der Abnahme fällig, und Überzahlungen sind zurückzugewähren und ab Eingang zu verzinsen.
Was gilt, wenn die Abnahme verweigert wird?
Dann greift die Zustandsfeststellung nach § 650g BGB. Verweigert der Besteller die Abnahme unter Angabe von Mängeln, muss er auf Verlangen des Unternehmers an einer gemeinsamen Feststellung des Zustands mitwirken. Die Feststellung soll den Tag der Anfertigung nennen und ist von beiden Seiten zu unterschreiben.
Bleibt der Besteller einem vereinbarten oder einem vom Unternehmer in angemessener Frist bestimmten Termin fern, kann der Unternehmer die Zustandsfeststellung einseitig vornehmen; er muss sie datieren, unterschreiben und dem Besteller eine Abschrift zur Verfügung stellen. Das gilt nicht, wenn der Besteller aus einem von ihm nicht zu vertretenden Grund fernbleibt und dies unverzüglich mitteilt.
Die Folge ist für den Besteller unangenehm: Ist das Werk ihm verschafft worden und ist ein offenkundiger Mangel in der Zustandsfeststellung nicht angegeben, wird vermutet, dass dieser Mangel erst danach entstanden und vom Besteller zu vertreten ist. Die Vermutung entfällt nur, wenn der Mangel nach seiner Art nicht vom Besteller verursacht worden sein kann. Wer einen Termin zur Zustandsfeststellung ignoriert, verschiebt damit die Beweislast zu seinen Lasten.
Wann wird die Vergütung fällig?
§ 650g BGB nennt zwei Voraussetzungen, die zusammentreffen müssen: Der Besteller hat das Werk abgenommen oder die Abnahme ist entbehrlich, und der Unternehmer hat eine prüffähige Schlussrechnung erteilt. Prüffähig ist sie, wenn sie eine übersichtliche Aufstellung der erbrachten Leistungen enthält und für den Besteller nachvollziehbar ist.
Hier steckt eine Frist, die leicht übersehen wird: Die Schlussrechnung gilt als prüffähig, wenn der Besteller nicht innerhalb von 30 Tagen nach ihrem Zugang begründete Einwendungen gegen die Prüffähigkeit erhoben hat. Wer eine unübersichtliche Rechnung einfach liegen lässt, kann sich später nicht mehr auf fehlende Prüffähigkeit berufen.
Unabhängig davon kann der Unternehmer Sicherheit für die offene Vergütung verlangen. Dieser Anspruch auf Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB besteht unabhängig von der Fälligkeit der Schlussrechnung und ist nicht abdingbar.
Welche Schutzvorschriften gelten beim Verbraucherbauvertrag?
Mehrere, und sie sind vergleichsweise scharf. Die vorvertraglich zur Verfügung gestellte Baubeschreibung wird nach § 650k BGB Inhalt des Vertrags, sofern nichts anderes ausdrücklich vereinbart ist. Ist sie unvollständig oder unklar, ist der Vertrag unter Berücksichtigung aller Umstände auszulegen — und Zweifel über die geschuldete Leistung gehen zu Lasten des Unternehmers.
Der Vertrag muss außerdem verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung enthalten oder, wenn dieser noch nicht angegeben werden kann, zur Dauer der Bauausführung. Fehlen sie, werden die vorvertraglich übermittelten Angaben aus der Baubeschreibung Vertragsinhalt.
Bei den Zahlungen setzt § 650m BGB Grenzen: Der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen darf 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich Nachträge nicht übersteigen. Dem Verbraucher ist bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 Prozent der Gesamtvergütung zu leisten; erhöht sich die Vergütung um mehr als 10 Prozent, kommen weitere 5 Prozent des zusätzlichen Anspruchs hinzu. Umgekehrt ist eine Vereinbarung unwirksam, die den Verbraucher zu einer Sicherheit verpflichtet, die die nächste Abschlagszahlung oder 20 Prozent der vereinbarten Vergütung übersteigt.
Hinzu kommt das Widerrufsrecht: Nach § 650l BGB steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht nach § 355 BGB zu, es sei denn, der Vertrag wurde notariell beurkundet. Über dieses Recht muss der Unternehmer belehren.
Welche Form braucht die Kündigung?
Die schriftliche. § 650h BGB verlangt für die Kündigung des Bauvertrags die schriftliche Form — und zwar ohne Ausnahme und unabhängig davon, welche Seite kündigt. Eine Kündigung per E-Mail oder Messenger genügt diesem Erfordernis nicht.
Das ist eine der häufigsten Formfallen im Baurecht, weil die übrige Vertragskommunikation elektronisch läuft und das Gesetz an anderen Stellen des Kapitels ausdrücklich nur Textform verlangt, etwa für die Anordnung nach § 650b BGB und für den Verbraucherbauvertrag selbst. Bei der Kündigung ist der Maßstab strenger.
Wie BGB und VOB zueinander stehen
Die §§ 650a ff. BGB gelten kraft Gesetzes, sobald ein Bauvertrag vorliegt. Die VOB/B gilt dagegen nur, wenn sie wirksam in den Vertrag einbezogen wurde, und auch dann nur im Rahmen des gesetzlich Zulässigen. Sie verdrängt die unabdingbaren Vorschriften nicht, etwa den Anspruch auf Bauhandwerkersicherung. Welche Teile die VOB umfasst und unter welchen Voraussetzungen sie Wirkung entfaltet, zeigt der Überblick zu VOB/A, VOB/B und VOB/C.
Wer einen Bauvertrag prüft, geht deshalb in dieser Reihenfolge vor: zuerst der Vertragstyp, dann die zwingenden gesetzlichen Vorschriften, dann die vereinbarten Bedingungen — und zuletzt die Frage, ob einzelne Klauseln der Inhaltskontrolle standhalten. Welche Teile die VOB umfasst und welche Folge eine Abweichung von ihr hat, entscheidet dann über die Wirksamkeit der einzelnen Klausel.
Besondere Aufmerksamkeit verdienen Klauseln, mit denen sich der Unternehmer von Verantwortung freizeichnen will. Sie sind im Bauvertrag verbreitet und halten der Kontrolle häufig nicht stand; worauf dabei zu achten ist, erläutert der Beitrag zur Freizeichnungsklausel im Bauvertrag.
