Kaution im Gewerbemietvertrag: warum die Drei-Monats-Grenze nicht gilt

Wer gewerbliche Räume anmietet, bringt häufig Erwartungen aus dem Wohnraummietrecht mit. Dort ist die Sicherheit auf drei Monatsmieten begrenzt, in drei Raten zahlbar und getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen. Keine dieser drei Regeln gilt für Ladenflächen, Büros, Praxen, Werkstätten oder Lagerhallen. Der Grund steckt nicht in einer Sondervorschrift für das Gewerbemietrecht, sondern in einer Auslassung: Das Gesetz überträgt die Wohnraumvorschriften nur punktuell auf andere Räume – und die Kautionsvorschrift gehört nicht dazu.

Warum gilt die Drei-Monats-Grenze im Gewerbemietrecht nicht?

Weil § 551 BGB zu den Vorschriften über Wohnraummietverhältnisse gehört und die Übertragung auf andere Räume ausdrücklich geregelt ist. § 578 Abs. 2 BGB benennt die Vorschriften, die auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, entsprechend anzuwenden sind: neben den in Absatz 1 genannten §§ 554, 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 sind das § 552 Abs. 1, § 555a Absatz 1 bis 3, §§ 555b, 555c Absatz 1 bis 4, § 555d Absatz 1 bis 6, § 555e Absatz 1 und 2, § 555f und § 569 Abs. 2.

§ 551 BGB fehlt in dieser Liste. Genau dieser Umkehrschluss trägt die gesamte Gestaltungsfreiheit bei der Gewerbekaution: Was das Gesetz für Gewerberäume nicht übernimmt, bindet die Parteien auch nicht. Der Wortlaut der Vorschrift lässt sich beim Bundesamt für Justiz nachlesen.

Was regelt § 551 BGB im Einzelnen – und was davon entfällt?

Die Vorschrift besteht aus vier Bausteinen, die im Wohnraummietverhältnis zusammenwirken. Absatz 1 begrenzt die Sicherheit auf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Absatz 2 gibt dem Mieter das Recht zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen, von denen die erste zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist.

Absatz 3 verpflichtet den Vermieter, eine überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen; eine andere Anlageform ist vereinbar, die Anlage muss aber vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und die Erträge stehen dem Mieter zu. Absatz 4 erklärt jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung für unwirksam. Im Gewerbemietvertrag entfällt dieses Paket vollständig – einschließlich des Verbots abweichender Abreden.

Gibt es überhaupt eine Obergrenze für die Gewerbekaution?

Eine Zahl nennt das Gesetz nicht. Die Grenze verläuft dort, wo die allgemeinen Kontrollinstrumente des Schuldrechts greifen. Steht die Kautionsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, unterliegt sie der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB: Unwirksam ist eine Bestimmung, die den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, wobei eine unangemessene Benachteiligung auch aus fehlender Klarheit folgen kann.

Gegenüber Unternehmern ist dieser Prüfungsmaßstab allerdings anders zugeschnitten. § 310 Abs. 1 BGB nimmt § 305 Absatz 2 und 3, § 308 Nummer 1, 2 bis 9 und § 309 BGB aus; § 307 Abs. 1 und 2 BGB bleibt anwendbar, auch soweit dies zur Unwirksamkeit von Bestimmungen führt, die in den ausgenommenen Klauselverboten genannt sind – auf die im Handelsverkehr geltenden Gewohnheiten und Gebräuche ist dabei angemessen Rücksicht zu nehmen. Wurde die Kaution individuell ausgehandelt, bleibt im Wesentlichen nur § 138 BGB als Korrektiv. Die Angemessenheit beurteilt sich dann nach dem Sicherungsinteresse im konkreten Fall: Laufzeit, Höhe des Mietausfallrisikos, Umfang der Rückbaupflichten und die Bonität des Mieters wiegen schwerer als eine abstrakte Monatsgrenze.

Muss die Kaution für Gewerberäume verzinst und getrennt angelegt werden?

Von Gesetzes wegen nicht. Die Pflicht zur getrennten Anlage und die Zuweisung der Erträge an den Mieter stehen in § 551 Abs. 3 BGB, und diese Vorschrift wird von § 578 BGB nicht auf Gewerberäume übertragen. Ob Zinsen anfallen, auf welchem Konto die Summe liegt und wem die Erträge zustehen, ist deshalb ausschließlich eine Frage der Vereinbarung.

Das macht die Formulierung der Klausel zur eigentlichen Arbeit. Zu klären ist neben der Anlageform auch die Bezugsgröße: Drei oder sechs „Monatsmieten“ können die Nettomiete oder die Gesamtzahlung einschließlich der Vorauszahlungen auf die umlagefähigen Betriebskosten meinen. Ebenso gehört geregelt, ob eine Mietanpassung die Sicherheit mitzieht – bei einer Staffel- oder Indexmiete wächst die Miete über die Laufzeit, die einmal gezahlte Kaution dagegen nicht.

Welche Formen der Mietsicherheit kommen in Betracht?

Die allgemeinen Arten der Sicherheitsleistung nennt § 232 BGB: Hinterlegung von Geld oder Wertpapieren, Verpfändung von Forderungen oder beweglichen Sachen, Bestellung von Hypotheken und weitere Formen; nach Absatz 2 ist die Stellung eines tauglichen Bürgen zulässig, wenn die Sicherheit auf diese Weise nicht geleistet werden kann. In der Praxis dominieren im Gewerbemietrecht drei Varianten: die Barkaution, das verpfändete Sparkonto und die Bankbürgschaft.

Bei Bürgschaften ist die Form zu beachten. § 766 BGB verlangt für die Gültigkeit des Bürgschaftsvertrags die schriftliche Erteilung der Bürgschaftserklärung und schließt die elektronische Form aus; erfüllt der Bürge die Hauptverbindlichkeit, wird der Formmangel geheilt. Für Kaufleute gilt eine Ausnahme: Nach § 350 HGB finden die Formvorschriften des § 766 Satz 1 und 2 BGB keine Anwendung, sofern die Bürgschaft auf der Seite des Bürgen ein Handelsgeschäft ist. Bei einer Bürgschaft des Gesellschafters oder Geschäftsführers in eigener Person sollte die Schriftform daher eingehalten werden, auch wenn der Mietvertrag selbst zwischen Unternehmen geschlossen wird.

Was geschieht mit der Kaution, wenn das Mietobjekt verkauft wird?

Hier greift eine Wohnraumvorschrift doch. § 578 Abs. 2 BGB erklärt die in Absatz 1 genannten Vorschriften für entsprechend anwendbar, und dazu gehören die §§ 566 bis 567b BGB – also auch § 566a BGB. Danach tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten ein, die durch eine geleistete Sicherheit begründet wurden.

Die Vorschrift schützt den Mieter zusätzlich: Kann er die Sicherheit bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Erwerber nicht erlangen, bleibt der frühere Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet. Beim Eigentümerwechsel ist deshalb vor allem die Dokumentation wichtig – Nachweis der Zahlung, Höhe, Anlageform und gegebenenfalls aufgelaufene Erträge. Fehlt dieser Nachweis, wird die Durchsetzung gegenüber dem Erwerber zur Beweisfrage.

Ist die Kaution in der Insolvenz des Vermieters geschützt?

Das Mietverhältnis selbst besteht fort: Nach § 108 Abs. 1 InsO bestehen Miet- und Pachtverhältnisse des Schuldners über unbewegliche Gegenstände oder Räume mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. Ansprüche für die Zeit vor der Eröffnung des Verfahrens kann der andere Teil jedoch nur als Insolvenzgläubiger geltend machen (§ 108 Abs. 3 InsO).

Für die Kaution ist das die entscheidende Weichenstellung. Ein Aussonderungsrecht nach § 47 InsO setzt ein dingliches oder persönliches Recht voraus, aufgrund dessen geltend gemacht werden kann, dass ein Gegenstand nicht zur Insolvenzmasse gehört. Weil die Trennungspflicht des § 551 Abs. 3 BGB im Gewerbemietrecht gerade nicht gilt, kann eine schlicht überwiesene Barkaution im Vermögen des Vermieters aufgehen und mit der Masse verschmelzen. Wer dieses Risiko begrenzen will, vereinbart eine Sicherungsform, bei der das Geld nicht in das freie Vermögen des Vermieters wechselt – etwa die Verpfändung eines auf den Mieter lautenden Kontos, ein offen ausgewiesenes Treuhandkonto oder eine Bankbürgschaft, bei der überhaupt keine Zahlung an den Vermieter erfolgt.

Wann ist die Kaution nach dem Ende des Mietverhältnisses zurückzugeben?

Für Gewerberäume nennt das BGB keine Frist. Der Rückgewähranspruch wird fällig, sobald dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr zustehen; dafür steht ihm eine angemessene Zeit zur Prüfung und Abrechnung zu, deren Länge sich nach dem Umfang der offenen Punkte richtet. Weil das Gesetz schweigt, ist eine vertragliche Frist das wirksamste Mittel gegen Streit – gekoppelt an die Rückgabe der Räume und an die letzte Betriebskostenabrechnung.

Zu beachten ist, dass der Vermieter nicht allein auf die Kaution angewiesen ist. Über § 578 Abs. 1 und 2 BGB gilt auch das Vermieterpfandrecht: Nach § 562 BGB hat der Vermieter für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters, das sich nicht auf pfändungsfreie Sachen erstreckt und nach Absatz 2 für künftige Entschädigungsforderungen sowie für Miete für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr nicht geltend gemacht werden kann. Wann das Mietverhältnis endet und welche Termine dabei gelten, regelt die gesetzliche Kündigungsfrist beim Gewerbemietvertrag.

Was sollte eine Kautionsklausel im Gewerbemietvertrag regeln?

Weil das Gesetz kaum Vorgaben macht, entscheidet der Vertragstext über nahezu alles. Sinnvoll ist, folgende Punkte ausdrücklich zu benennen: die Höhe und die Bezugsgröße (netto oder brutto), die zulässige Form der Sicherheit, die Fälligkeit und eine etwaige Ratenzahlung, die Anlageform samt Zuordnung der Erträge, die Voraussetzungen der Verwertung während der Mietzeit, eine Pflicht zur Wiederauffüllung nach Inanspruchnahme sowie die Frist für die Rückgewähr nach Vertragsende.

Formal ist die Kautionsabrede Teil des Mietvertrags. Nachträgliche Änderungen wesentlicher Vertragsinhalte können die Formfrage erneut aufwerfen – seit der Reform genügt für Mietverträge über Gewerberäume mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr die Textform nach § 550 BGB in Verbindung mit § 578 BGB, deren Verfehlung den Vertrag nicht unwirksam macht, sondern als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelten lässt. Eine separat unterzeichnete Kautionsvereinbarung sollte deshalb immer erkennbar auf den Mietvertrag Bezug nehmen.

Einordnung

Die Drei-Monats-Grenze ist keine allgemeine Regel des Mietrechts, sondern ein Stück Wohnraumschutz. Im Gewerbemietrecht hat der Gesetzgeber auf diesen Schutz verzichtet und die Verteilung des Risikos den Parteien überlassen. Für Vermieter bedeutet das Gestaltungsspielraum, für Mieter die Notwendigkeit, die Kautionsklausel genauso ernst zu nehmen wie die Mietzinsregelung. Beide Seiten sollten die Vereinbarung an den konkreten Risiken ausrichten und nicht an einer Zahl, die für einen anderen Vertragstyp gedacht ist. Dieser Beitrag gibt den Gesetzesstand wieder und ersetzt im Einzelfall keine anwaltliche Beratung.