Kurz gesagt: Für Gewerbemietverträge genügt seit dem 1. Januar 2025 die Textform. § 578 BGB wendet § 550 BGB mit der Maßgabe an, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt. Die Rechtsfolge eines Formfehlers ist also nicht die Nichtigkeit, sondern der Verlust der festen Laufzeit: Der Vertrag ist nach § 580a BGB ordentlich kündbar, bei Geschäftsräumen spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten. Praktische Konsequenz: Wer auf eine lange Laufzeit kalkuliert, verliert sie — und zwar durch jede formlose Änderung ebenso wie durch den Vertrag selbst.
Der Formmangel ist der stille Klassiker des Gewerbemietrechts. Niemand merkt ihn beim Abschluss, und er fällt erst auf, wenn eine Seite aus dem Vertrag heraus will — dann aber mit voller Wirkung. Durch die Umstellung von der Schriftform auf die Textform hat sich die Anforderung entschärft, der Mechanismus dahinter aber nicht geändert.
- Welche Form braucht ein Gewerbemietvertrag?
- Was unterscheidet Textform und Schriftform?
- Wann greift das Formerfordernis überhaupt?
- Was ist die Rechtsfolge eines Formfehlers?
- Wie schnell lässt sich dann kündigen?
- Welche Vertragsänderungen müssen die Form einhalten?
- Welche Wohnraumvorschriften gelten im Gewerbemietrecht sonst noch?
- Was sich mit der Umstellung praktisch ändert
Welche Form braucht ein Gewerbemietvertrag?
Die Textform, und nur bei einer Laufzeit von mehr als einem Jahr. Das ergibt sich aus dem Zusammenspiel zweier Vorschriften. § 550 BGB ordnet für Wohnraum an, dass ein nicht in schriftlicher Form geschlossener Mietvertrag für unbestimmte Zeit gilt, wenn er für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wurde.
§ 578 BGB überträgt diese Regel auf Mietverhältnisse über Grundstücke und — über seinen zweiten Absatz — auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind. Dabei gilt eine wichtige Abweichung: § 550 BGB ist mit der Maßgabe anzuwenden, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt. Für die Gewerbemiete steht damit nicht die Schriftform, sondern die Textform im Gesetz.
Diese Erleichterung hat das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz gebracht; sie gilt seit dem 1. Januar 2025. Für Verträge, die davor geschlossen wurden, bestand eine einjährige Übergangsfrist, die inzwischen abgelaufen ist. Den geltenden Wortlaut veröffentlicht das Bundesamt für Justiz als § 578 BGB.
Was unterscheidet Textform und Schriftform?
Die Unterschrift. Für die Schriftform verlangt § 126 BGB, dass die Urkunde vom Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet wird; bei einem Vertrag muss die Unterzeichnung beider Parteien auf derselben Urkunde erfolgen. Genau dieses Erfordernis der einheitlichen Urkunde war die Quelle unzähliger Formmängel.
Die Textform nach § 126b BGB stellt geringere Anforderungen: Es genügt eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, abgegeben auf einem dauerhaften Datenträger. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, das dem Empfänger die Aufbewahrung oder Speicherung der an ihn gerichteten Erklärung für einen angemessenen Zeitraum ermöglicht und geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben.
Damit reicht für den Gewerbemietvertrag grundsätzlich eine E-Mail mit dem vollständigen Vertragstext als Anhang, sofern die Person des Erklärenden genannt ist. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht mehr nötig, und auch die Einheit der Urkunde verliert ihre frühere Schärfe. Entscheidend bleibt, dass der gesamte wesentliche Vertragsinhalt lesbar und unveränderbar dokumentiert ist.
Wann greift das Formerfordernis überhaupt?
Nur bei einer Bindung von mehr als einem Jahr. Ein Mietvertrag über Geschäftsräume mit unbestimmter Laufzeit oder mit einer festen Laufzeit von höchstens einem Jahr kann formlos geschlossen werden, auch mündlich. Er ist dann wirksam und unterliegt den gesetzlichen Kündigungsfristen.
Die Jahresgrenze bezieht sich auf die Bindungsdauer, nicht auf die tatsächliche Nutzungszeit. Auch ein Vertrag mit kürzerer Festlaufzeit, der durch Verlängerungsoptionen über ein Jahr hinausreicht, kann in den Anwendungsbereich fallen. Wer eine Option vereinbart, sollte sie deshalb von Anfang an mit in die Form einbeziehen.
Formbedürftig ist der wesentliche Vertragsinhalt: die Parteien, das Mietobjekt, die Miete und die Laufzeit. Diese Angaben müssen sich aus der formgerechten Dokumentation selbst ergeben. Verweise auf Anlagen sind möglich, setzen aber voraus, dass die Anlage zweifelsfrei zuzuordnen ist.
Was ist die Rechtsfolge eines Formfehlers?
Nicht die Unwirksamkeit. Das Gesetz ordnet an, dass der Vertrag für unbestimmte Zeit gilt. Er bleibt also bestehen, mit allen Rechten und Pflichten — nur die vereinbarte Festlaufzeit entfällt. Mieter und Vermieter bleiben einander verpflichtet, können sich aber jederzeit durch ordentliche Kündigung lösen.
Dieser Unterschied ist wirtschaftlich erheblich. Wer für eine zehnjährige Laufzeit investiert, kalkuliert mit der Amortisation über diese Zeit. Fällt die Bindung weg, trägt der Investierende das Risiko einer Kündigung in wenigen Monaten. Umgekehrt kann sich ein Mieter, der sich verkalkuliert hat, über den Formmangel aus einer teuren Langzeitbindung befreien — der Formmangel wirkt für beide Seiten und kann von beiden geltend gemacht werden.
Wie schnell lässt sich dann kündigen?
Nach den Fristen des § 580a BGB. Für ein Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig. Die Bindung reduziert sich damit auf etwas mehr als ein halbes Jahr, je nach Zeitpunkt der Kündigung.
Für unbebaute, gewerblich genutzte Grundstücke gilt eine eigene Regel: Dort ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, jedoch nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahrs. Die genauen Termine und ihre Berechnung behandelt der Beitrag zur Kündigungsfrist beim Gewerbemietvertrag.
Welche Vertragsänderungen müssen die Form einhalten?
Alle, die den wesentlichen Vertragsinhalt betreffen. Das ist der häufigste Fehler in der Praxis: Der ursprüngliche Vertrag ist formgerecht, aber eine spätere Änderung wird nur mündlich oder per kurzer Notiz vereinbart. Typische Fälle sind die Anpassung der Mietfläche, eine Mietänderung außerhalb einer vereinbarten Automatik, die Verlängerung der Laufzeit, der Wechsel einer Vertragspartei oder die Einbeziehung zusätzlicher Räume.
Die Folge trifft nicht nur die Änderung, sondern das Vertragsverhältnis als Ganzes: Es gilt dann für unbestimmte Zeit. Ein formgerechter Ursprungsvertrag schützt also nicht, wenn die Nachträge die Form verfehlen. Umgekehrt lässt sich ein bestehender Formmangel durch eine formgerechte Nachtragsvereinbarung beheben, die den gesamten geltenden Vertragsinhalt zusammenfasst.
Keine Formfrage sind dagegen Vorgänge, die der Vertrag selbst bereits vorsieht — etwa eine automatische Anpassung nach einer vereinbarten Staffel oder die Ausübung einer formgerecht vereinbarten Option. Dort ändert sich der Vertragsinhalt nicht, er wird nur vollzogen.
Welche Wohnraumvorschriften gelten im Gewerbemietrecht sonst noch?
Nur die, die § 578 BGB ausdrücklich nennt — und das sind wenige. Für Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, verweist die Vorschrift auf § 554 BGB, die §§ 562 bis 562d BGB, die §§ 566 bis 567b BGB und § 570 BGB sowie zusätzlich auf § 552 Absatz 1 BGB, § 555a Absatz 1 bis 3 BGB, die §§ 555b, 555c Absatz 1 bis 4, 555d Absatz 1 bis 6, 555e Absatz 1 und 2 sowie 555f BGB und auf § 569 Absatz 2 BGB.
Damit gelten im Gewerberaum etwa das Vermieterpfandrecht, der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete und die Regeln über Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, kommt § 569 Absatz 1 BGB hinzu. § 556c Absatz 1 und 2 BGB über die gewerbliche Wärmelieferung ist ebenfalls entsprechend anzuwenden, dort sind abweichende Vereinbarungen jedoch ausdrücklich zulässig.
Noch wichtiger ist, was in der Liste fehlt. Die Schutzvorschriften über die Miethöhe, die Betriebskostenabrechnung und die Kautionshöhe gehören nicht dazu. Im Gewerbemietrecht gilt insoweit Vertragsfreiheit, begrenzt allein durch die allgemeine Inhaltskontrolle für Allgemeine Geschäftsbedingungen und durch die Grenzen von Treu und Glauben. Wer Regelungen aus dem Wohnraummietrecht gedanklich überträgt, liegt deshalb regelmäßig falsch.
Was sich mit der Umstellung praktisch ändert
Die Umstellung auf die Textform beseitigt die klassischen Fallen der Schriftform: die fehlende Unterschrift auf einer von mehreren Urkunden, die nicht unterzeichnete Anlage, die nur von einer Seite gegengezeichnete Nachtragsvereinbarung. Verträge und Nachträge lassen sich nun elektronisch abschließen, ohne dass dafür eine qualifizierte elektronische Signatur nötig ist.
Geblieben ist die inhaltliche Anforderung. Auch die Textform verlangt, dass der wesentliche Vertragsinhalt lesbar und unverändert wiedergabefähig dokumentiert ist. Ein Telefonat bleibt formlos, ebenso eine mündliche Absprache auf der Baustelle, und eine Nachricht, aus der sich der Erklärende nicht ergibt, erfüllt § 126b BGB nicht.
Praktisch empfiehlt sich deshalb ein einfaches Verfahren: Jede Änderung wird in einem datierten Nachtrag festgehalten, der die Parteien, das Objekt, die geänderte Regelung und den Fortbestand des übrigen Vertrags nennt, und per E-Mail an beide Seiten dokumentiert. Welche Formalien bei der Beendigung selbst zu beachten sind, behandelt der Beitrag zur Kündigung des Mietvertrags.
