Abnahme der Bauleistung: Formen, Fristen und Folgen

Viele Bauherren unterschätzen die Abnahme und behandeln sie als Formsache am Ende der Arbeiten. Tatsächlich verschiebt sich mit ihr die gesamte Risikoverteilung zwischen Auftraggeber und Handwerker. Wer weiß, was an diesem Tag geschieht, geht anders in den Termin.

Was bedeutet Abnahme im Werkvertragsrecht?

Abnahme ist die körperliche Entgegennahme des Werks verbunden mit der Erklärung, dass es im Wesentlichen als vertragsgemäß gebilligt wird. Beides gehört zusammen: Wer den Schlüssel entgegennimmt, aber deutlich macht, dass er die Leistung nicht billigt, nimmt nicht ab.

§ 640 Absatz 1 BGB verpflichtet den Besteller zur Abnahme, wenn das Werk vertragsmäßig hergestellt ist. Der zweite Satz zieht die entscheidende Grenze: Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Ob ein Mangel unwesentlich ist, hängt von Art, Umfang und Auswirkung ab — eine fehlende Silikonfuge ist es meist, eine undichte Stelle im Dach nicht.

Welche Folgen hat die Abnahme?

• Fälligkeit: Nach § 641 Absatz 1 BGB ist die Vergütung bei der Abnahme zu entrichten. Vorher kann der Unternehmer die Schlussrechnung nicht durchsetzen.
• Gefahrübergang: § 644 Absatz 1 BGB legt die Gefahr bis zur Abnahme dem Unternehmer auf. Danach trägt der Besteller das Risiko für zufällige Schäden.
• Beweislast: Bis zur Abnahme muss der Unternehmer beweisen, dass er mangelfrei geleistet hat. Danach muss der Besteller den Mangel beweisen.
• Verjährung: Nach § 634a Absatz 2 BGB beginnt die Frist mit der Abnahme — bei Bauwerken fünf Jahre, bei sonstigen Werken zwei Jahre.

Diese vier Punkte erklären, warum die Abnahme kein Termin ist, den man nebenbei erledigt. Vor allem der Wechsel der Beweislast wiegt schwer: Was vorher der Handwerker widerlegen musste, muss danach der Bauherr beweisen.

Welche Formen der Abnahme gibt es?

Die ausdrückliche Abnahme ist der klare Fall: Der Besteller erklärt, dass er das Werk abnimmt. Bei der förmlichen Abnahme geschieht das in einem gemeinsamen Termin mit Protokoll — die sicherste Variante, weil Mängel und Vorbehalte dokumentiert werden.

Die konkludente Abnahme ergibt sich aus dem Verhalten. Wer die Wohnung bezieht, die Schlussrechnung vorbehaltlos bezahlt und über Monate keine Beanstandung äußert, nimmt damit in aller Regel ab, ohne ein Wort darüber zu verlieren.

Die fiktive Abnahme steht in § 640 Absatz 2 BGB: Hat der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt und verweigert der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels, gilt das Werk als abgenommen. Schweigen genügt also nicht mehr, um die Abnahme zu verhindern.

Welchen Schutz haben Verbraucher bei der fiktiven Abnahme?

Einen wichtigen. Ist der Besteller ein Verbraucher, treten die Folgen der fiktiven Abnahme nur ein, wenn der Unternehmer ihn zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Mangelangabe verweigerten Abnahme hingewiesen hat. Dieser Hinweis muss in Textform erfolgen.

Fehlt er, läuft die Frist ins Leere und das Werk gilt nicht als abgenommen — selbst wenn der Verbraucher gar nicht reagiert hat. Wer als Bauherr eine Aufforderung zur Abnahme erhält, sollte deshalb zuerst prüfen, ob dieser Hinweis enthalten ist.

Was ist bei bekannten Mängeln zu beachten?

Hier liegt die häufigste Falle. § 640 Absatz 3 BGB bestimmt: Nimmt der Besteller ein mangelhaftes Werk ab, obwohl er den Mangel kennt, stehen ihm die Rechte auf Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung nur zu, wenn er sich seine Rechte bei der Abnahme vorbehält.

Der Vorbehalt muss bei der Abnahme erklärt werden, nicht später. In der Praxis heißt das: Jeder bekannte Mangel gehört ins Abnahmeprotokoll, und zwar einzeln benannt. Eine pauschale Formel wie unter Vorbehalt aller Rechte reicht nicht zuverlässig, weil sie den Mangel nicht bezeichnet.

Nicht betroffen ist der Anspruch auf Schadensersatz nach § 634 Nummer 4 BGB — er bleibt auch ohne Vorbehalt bestehen. Für die praktisch wichtigsten Rechte ist der Vorbehalt aber unverzichtbar.

Wie läuft ein Abnahmetermin sinnvoll ab?

• Vorbereitung: Vertrag, Leistungsverzeichnis und Nachträge mitnehmen, damit der Soll-Zustand feststeht.
• Zeit einplanen: Eine ernsthafte Begehung dauert bei einem Einfamilienhaus mehrere Stunden.
• Sachverständiger: Bei größeren Vorhaben lohnt die Begleitung durch einen Bausachverständigen — er erkennt Mängel, die einem Laien entgehen.
• Protokoll: Jeder Mangel einzeln, mit Ort und Beschreibung. Beide Seiten unterschreiben, jede erhält ein Exemplar.
• Fristen: Für die Beseitigung der protokollierten Mängel konkrete Termine vereinbaren.

Sind wesentliche Mängel vorhanden, kann die Abnahme verweigert werden. Was nach der Abnahme mit Mängeln geschieht, steht im Beitrag zu Mängeln nach der Abnahme. Die Verweigerung sollte schriftlich erfolgen und mindestens einen Mangel benennen — das ist zugleich die Voraussetzung dafür, dass die fiktive Abnahme nach § 640 Absatz 2 BGB nicht eintritt.

Was nach der Abnahme mit Mängeln geschieht, die erst später auftauchen, behandelt der Beitrag zu Handwerkerrechnungen und Nachträgen aus der Gegenrichtung: Dort geht es um die Vergütung, hier um die Qualität.

Kann die Abnahme in Teilen erfolgen?

Ja, wenn das vereinbart ist. § 641 Absatz 1 Satz 2 BGB regelt den Fall ausdrücklich: Ist das Werk in Teilen abzunehmen und ist die Vergütung für die einzelnen Teile bestimmt, wird sie für jeden Teil bei dessen Abnahme fällig. Bei größeren Bauvorhaben ist das üblich, etwa nach Fertigstellung des Rohbaus.

Die Teilabnahme hat dieselben Folgen wie die Gesamtabnahme, allerdings nur für den abgenommenen Teil. Insbesondere beginnt die Verjährungsfrist für diesen Abschnitt zu laufen. Das kann für den Bauherrn nachteilig sein: Bei einem Vorhaben über mehrere Jahre verjähren Ansprüche aus dem Rohbau womöglich, bevor das Haus fertig ist. Wer Teilabnahmen vereinbart, sollte sich dieser Wirkung bewusst sein.

Ohne entsprechende Vereinbarung besteht keine Pflicht zur Teilabnahme. Der Unternehmer kann sie nicht einseitig verlangen, und der Besteller muss sich nicht darauf einlassen.

Was passiert, wenn die Abnahme zu Recht verweigert wird?

Dann bleibt alles beim Alten: Die Vergütung wird nicht fällig, die Gefahr trägt weiter der Unternehmer, die Verjährungsfrist beginnt nicht, und die Beweislast für die Mangelfreiheit liegt unverändert bei ihm. Der Unternehmer hat dann einen Anspruch darauf, nachzubessern — und ein erhebliches Interesse daran, das zügig zu tun.

Verweigert der Besteller die Abnahme dagegen zu Unrecht, etwa wegen eines unwesentlichen Mangels, kommt er in Annahmeverzug. Die Folge steht in § 644 Absatz 1 Satz 2 BGB: Die Gefahr geht trotz fehlender Abnahme auf ihn über. Hinzu kommen mögliche Schadensersatzansprüche des Unternehmers. Die Verweigerung will also begründet sein.

In der Praxis empfiehlt sich ein mittlerer Weg: Abnahme unter Vorbehalt der im Protokoll benannten Mängel, verbunden mit einer Frist zur Beseitigung und einem einbehaltenen Teil der Vergütung. Damit bleibt Druckmittel erhalten, ohne den Streit über die Berechtigung der Verweigerung zu eröffnen.

Rechtsgrundlagen: §§ 633, 634, 634a, 640, 641, 644 BGB. Der Beitrag ersetzt keine Beratung im Einzelfall.