Haustiere in der Mietwohnung: Was erlaubt ist und was der Vermieter verbieten darf

Kaum eine Klausel im Mietvertrag wird so häufig falsch verstanden wie das Haustierverbot. Vermieter halten es für bindend, Mieter für wirkungslos — beides trifft nur halb zu. Entscheidend sind zwei Fragen: um welches Tier es geht und wie die Klausel formuliert ist. Erst danach stellt sich die Frage, wie die Interessen im Einzelfall zueinander stehen.

Darf der Vermieter Haustiere im Mietvertrag generell verbieten?

In einem Formularmietvertrag nicht. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20. März 2013 (VIII ZR 168/12) eine Klausel für unwirksam erklärt, die das Halten von Hunden und Katzen ausnahmslos untersagte. Begründung: Eine solche Bestimmung weicht vom Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht nach § 535 BGB ab, weil sie jede Abwägung im Einzelfall ausschließt und den Mieter damit unangemessen benachteiligt.

Der Prüfungsmaßstab dafür steht in § 307 BGB: Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung ist nach § 307 Absatz 2 BGB im Zweifel anzunehmen, wenn die Klausel mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren ist. Genau das ist bei einem ausnahmslosen Tierverbot der Fall.

Anders liegt es bei einer Individualvereinbarung, die zwischen beiden Seiten tatsächlich ausgehandelt wurde. Die AGB-Kontrolle greift dort nicht, und ein einvernehmliches Verbot kann wirksam sein. Der Regelfall im Mietmarkt ist allerdings der vorformulierte Vertrag, und für ihn gilt das Gesagte.

Welche Tiere gelten als Kleintiere und sind immer erlaubt?

Kleintiere sind vom Erlaubnisvorbehalt ausgenommen. Dazu zählen Tiere, die in geschlossenen Behältnissen gehalten werden und von der Mietsache sowie von den Nachbarn fernbleiben: Zierfische im Aquarium, Wellensittiche und Kanarienvögel im Käfig, Hamster, Meerschweinchen, Kaninchen in Innenhaltung oder Schildkröten im Terrarium.

Der Grund ist einfach: Von solchen Tieren gehen typischerweise keine Beeinträchtigungen der Wohnung und keine Störungen der Hausgemeinschaft aus. Ihre Haltung gehört damit zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, und eine Klausel kann sie nicht wirksam untersagen. Die Grenze verläuft nicht bei der Tierart, sondern beim Umfang: Eine Zahl von Tieren, die über das übliche Maß hinausgeht, oder eine Haltung, die Geruch oder Lärm nach außen tragen lässt, ist kein vertragsgemäßer Gebrauch mehr.

Gefährliche oder giftige Tiere fallen ebenfalls nicht unter den Kleintierbegriff, selbst wenn sie klein sind und im Terrarium leben. Hier tritt das Sicherheitsinteresse des Vermieters und der Hausgemeinschaft hinzu, teilweise auch öffentlich-rechtliche Vorgaben der Länder.

Wie entscheidet die Interessenabwägung bei Hund und Katze?

Fehlt eine wirksame Regelung im Mietvertrag, richtet sich die Zulässigkeit danach, ob die Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 BGB gehört. Der Bundesgerichtshof hat dazu im Urteil vom 14. November 2007 (VIII ZR 340/06) festgehalten, dass diese Frage — soweit es sich nicht um Kleintiere handelt — eine umfassende Abwägung der Interessen von Vermieter und Mieter erfordert, weil die zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet.

In die Abwägung gehen unter anderem ein: Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Zustand, Größe und Lage der Wohnung, die Zahl und die berechtigten Belange der Mitbewohner und Nachbarn, die bisherige Handhabung im Haus sowie besondere Bedürfnisse des Mieters. Ein ruhiger Kleinhund in einer Erdgeschosswohnung mit Gartenzugang wird anders bewertet als eine große, bellfreudige Rasse in einer Zweizimmerwohnung über drei Nachbarparteien.

Eindeutig zugunsten des Mieters fällt die Abwägung in Härtefällen aus, etwa wenn das Tier wegen einer Behinderung gehalten wird. Umgekehrt kann sie zulasten des Mieters ausgehen, wenn von dem Tier konkrete Gefahren ausgehen oder die Hausgemeinschaft nachweisbar belastet wird. Bei bestimmten Hunderassen treten zusätzlich landesrechtliche Auflagen hinzu; welche das sind, zeigt der Beitrag zu Listenhunden und den Auflagen nach Bundesland.

Was bedeutet eine Klausel, die die Haltung von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht?

Darauf kommt es auf die Formulierung an. Eine Klausel, die die Erlaubnis an berechtigte Vermieterinteressen knüpft und damit nachprüfbare Voraussetzungen benennt, kann Bestand haben. Eine Klausel, die die Entscheidung in das freie Ermessen des Vermieters stellt, hat der Bundesgerichtshof dagegen verworfen, weil sie einen schrankenlosen Zustimmungsvorbehalt ohne überprüfbare Maßstäbe schafft.

Ist die Klausel unwirksam, fällt sie vollständig weg. Eine geltungserhaltende Reduktion auf einen zulässigen Inhalt findet nicht statt. An ihre Stelle tritt dann nicht ein Haltungsrecht ohne Grenzen, sondern wieder der gesetzliche Maßstab des § 535 BGB mit der beschriebenen Abwägung.

Wer eine Erlaubnis einholt, sollte sie sich in Textform geben lassen und das Tier konkret beschreiben — Art, Rasse, Größe. Eine pauschale Zusage am Telefon ist später schwer zu beweisen, und eine Erlaubnis für ein bestimmtes Tier erstreckt sich nicht automatisch auf ein weiteres oder ein Nachfolgetier.

Kann eine einmal erteilte Erlaubnis später widerrufen werden?

Nicht nach Belieben, aber auch nicht nie. Eine erteilte Erlaubnis bindet den Vermieter grundsätzlich. Sie entfällt jedoch, wenn sich die Umstände, auf denen sie beruhte, wesentlich ändern und von dem Tier eine Störung ausgeht, die bei Erteilung nicht abzusehen war.

Typische Fälle sind anhaltendes Bellen zur Nachtzeit, aggressives Verhalten gegenüber Mitbewohnern oder Verunreinigungen im Treppenhaus. In solchen Situationen geht es rechtlich nicht mehr um die Erlaubnis als solche, sondern um den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache — und dafür stellt das Gesetz eigene Werkzeuge bereit.

Welche Folgen hat die Tierhaltung gegen ein wirksames Verbot?

Der Vermieter muss zunächst abmahnen. Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz Abmahnung fort, kann der Vermieter nach § 541 BGB auf Unterlassung klagen. Dieser Weg führt zur Abschaffung des Tieres, nicht zum Verlust der Wohnung.

Die Kündigung ist die schärfere Folge und setzt mehr voraus. Eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB verlangt ein berechtigtes Interesse, das insbesondere dann vorliegt, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB kommt nur in Betracht, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist, und auch dann erst nach erfolglosem Ablauf einer Abhilfefrist oder erfolgloser Abmahnung. Eine einzelne unerlaubte Katze trägt das in der Regel nicht; was bei einer Kündigung formal zu beachten ist, behandelt der Beitrag zur Kündigung des Mietvertrags.

Wer haftet für Schäden, die das Tier anrichtet?

Für Schäden an der Mietsache haftet der Mieter gegenüber dem Vermieter aus dem Mietvertrag. Verkratzte Türblätter, zerstörte Bodenbeläge oder durch Urin geschädigtes Parkett gehen über die vertragsgemäße Abnutzung hinaus und sind zu ersetzen. Normale Gebrauchsspuren dagegen sind mit der Miete abgegolten.

Gegenüber Dritten greift die verschuldensunabhängige Tierhalterhaftung. Sie trifft den Halter unabhängig davon, ob die Haltung mietrechtlich erlaubt war — eine Erlaubnis des Vermieters entlastet also nicht, und ein Verbot verschärft die Haftung nicht. Was im Schadensfall wirklich gezahlt wird, zeigen die Beiträge zur Hundehaftpflicht und zur Frage, wer nach einem Hundebiss Schmerzensgeld und Tierarztkosten trägt.

Die sinnvolle Reihenfolge vor dem Einzug

Zuerst lohnt der Blick in den Mietvertrag: Steht dort ein ausnahmsloses Verbot für Hunde und Katzen oder ein Zustimmungsvorbehalt nach freiem Ermessen, ist die Klausel nach der dargestellten Rechtsprechung angreifbar. Zweitens klärt die Einordnung des Tieres, ob überhaupt eine Erlaubnis nötig ist — bei Kleintieren nicht.

Drittens empfiehlt sich trotz unwirksamer Klausel die Abstimmung mit dem Vermieter. Eine dokumentierte Erlaubnis nimmt dem Streit die Grundlage, bevor er entsteht, und kostet nichts. Wer dagegen vollendete Tatsachen schafft, trägt später das Risiko der Abwägung — und muss im Zweifel vor Gericht darlegen, dass die Haltung zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört.

Bei Eigentumswohnungen kommt eine weitere Ebene hinzu: Die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss der Wohnungseigentümer kann die Tierhaltung im Haus beschränken. Diese Vorgaben binden den vermietenden Eigentümer und wirken über den Mietvertrag auf den Mieter durch. Vor dem Einzug ist deshalb auch danach zu fragen.