Konkurrenzschutz im Gewerbemietvertrag: Anspruch auch ohne Vereinbarung

Ein Bäcker mietet im Erdgeschoss, zwei Jahre später zieht zwei Türen weiter eine Filialbäckerei ein. Der Mietvertrag sagt zum Thema Konkurrenz nichts. Viele Mieter halten sich in dieser Lage für schutzlos — zu Unrecht, denn der Konkurrenzschutz hängt nicht allein an einer ausdrücklichen Vereinbarung.

Woraus folgt der Konkurrenzschutz ohne ausdrückliche Vereinbarung?

Aus der Hauptpflicht des Vermieters. § 535 BGB verpflichtet ihn, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren, sie in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Bei Gewerberäumen ist der vertragsgemäße Gebrauch durch den vereinbarten Mietzweck bestimmt — etwa Betrieb einer Bäckerei, einer Apotheke oder eines Friseursalons. Die Rechtsprechung hat daraus den sogenannten vertragsimmanenten Konkurrenzschutz entwickelt: Der Vermieter darf die wirtschaftliche Grundlage dieses Zwecks nicht selbst untergraben, indem er in unmittelbarer Nachbarschaft an einen direkten Wettbewerber vermietet.

Dieser Schutz ist richterrechtlich entwickelt und steht nicht als eigener Paragraf im Gesetz. Er ist deshalb auch keine starre Regel, sondern das Ergebnis einer Abwägung im Einzelfall: Je deutlicher der Mietzweck im Vertrag umschrieben ist und je unmittelbarer die Konkurrenz, desto eher greift er.

Wie weit reicht der vertragsimmanente Konkurrenzschutz?

Er schützt das Hauptsortiment, nicht das gesamte Warenangebot. Geschützt ist der Kernbereich der Tätigkeit, mit dem der Mieter seinen Umsatz im Wesentlichen erwirtschaftet und auf den der vereinbarte Mietzweck zielt. Randartikel und Nebenleistungen fallen nicht darunter.

Ein Beispiel verdeutlicht die Grenze: Verkauft ein Zeitschriftenhändler auch Getränke, hindert sein Konkurrenzschutz den Vermieter nicht daran, an einen Getränkemarkt zu vermieten. Vermietet er dagegen an einen weiteren Zeitschriftenhändler, ist der Kernbereich betroffen. Umgekehrt kann der Mieter seinen Schutzbereich nicht dadurch ausweiten, dass er sein Angebot nach Vertragsschluss immer weiter ausdehnt.

Daraus ergibt sich eine wichtige Folgerung für den Vertragsschluss: Der Mietzweck sollte so präzise formuliert werden, wie der Betrieb tatsächlich aussieht. Eine zu enge Zweckbestimmung verkleinert den Schutzbereich, eine zu weite kann die eigene Nutzung einschränken und wird im Streit ohnehin auf den Kern zurückgeführt.

Welche Flächen sind vom Schutz erfasst?

Nur solche, über die der Vermieter verfügen kann. Der Anspruch richtet sich gegen den eigenen Vertragspartner und reicht deshalb so weit wie dessen Einflussmöglichkeit: typischerweise das Gebäude, in dem die Mietsache liegt, und benachbarte Grundstücke desselben Eigentümers.

Gegen einen Wettbewerber, der sich im Nachbargebäude eines fremden Eigentümers niederlässt, besteht kein Anspruch. Der Vermieter schuldet keinen Schutz vor Konkurrenz überhaupt, sondern nur davor, dass er selbst die Konkurrenz ins Haus holt. Ebenso wenig haftet er dafür, dass ein bereits vorhandener Mieter sein Sortiment später ausweitet, soweit er das nach dessen Vertrag nicht verhindern kann.

Räumlich entscheidet die tatsächliche Wettbewerbslage. In einem Gebäude mit mehreren Ladeneinheiten liegt sie nahe, bei zwei weit auseinanderliegenden Objekten desselben Vermieters in unterschiedlichen Stadtteilen in der Regel nicht.

Welche Rechte hat der Mieter bei einer Verletzung?

Die Verletzung des Konkurrenzschutzes ist ein Mangel der Mietsache, weil sie die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Damit greift § 536 BGB: Ist die Tauglichkeit gemindert, hat der Mieter für diese Zeit nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten; ist sie aufgehoben, entfällt die Miete ganz. Eine unerhebliche Minderung bleibt außer Betracht.

Neben der Minderung steht der Anspruch darauf, dass der Vermieter den vertragsgemäßen Zustand herstellt — also die Konkurrenznutzung unterlässt oder beendet. Setzt der Mieter umgekehrt einen vertragswidrigen Gebrauch fort, kann der Vermieter nach § 541 BGB auf Unterlassung klagen; in der hier beschriebenen Konstellation ist es der Mieter, der die Erfüllung der Vermieterpflicht durchsetzt.

Bleibt die Beeinträchtigung bestehen, kommt als letzte Stufe die außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB in Betracht. Sie setzt voraus, dass dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, und ist grundsätzlich erst nach erfolglosem Ablauf einer Abhilfefrist oder erfolgloser Abmahnung zulässig. Ein wichtiger Grund liegt nach dem Gesetz insbesondere vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch ganz oder zum Teil nicht gewährt oder wieder entzogen wird.

Eine Grenze zieht § 536b BGB: Kennt der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss, stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a BGB nicht zu. Wer einzieht und weiß, dass im Haus schon ein Wettbewerber sitzt, kann sich darauf später nicht berufen. Ist ihm der Umstand infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, bleiben die Rechte nur bei arglistigem Verschweigen des Vermieters erhalten.

Kann der Konkurrenzschutz vertraglich ausgeschlossen werden?

Ja, und das ist im Gewerbemietvertrag der Regelfall. Weil der Schutz aus der vertraglichen Gebrauchsgewährungspflicht abgeleitet wird, können die Parteien ihn durch Vereinbarung beschränken oder abbedingen. Entsprechende Klauseln finden sich in nahezu jedem professionell gestalteten Vertrag.

Auch die Minderung lässt sich im Gewerberaum einschränken. § 536 BGB erklärt eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung nur bei Mietverhältnissen über Wohnraum für unwirksam. Im Gewerberaum sind Minderungsbeschränkungen damit grundsätzlich möglich — sie bleiben aber an § 307 BGB zu messen, wenn sie vorformuliert sind, und dürfen die Erreichung des Vertragszwecks nicht gefährden.

Für den Mieter heißt das: Der gesetzliche Grundzustand ist günstig, der Vertrag entscheidet. Vor der Unterschrift lohnt deshalb die gezielte Suche nach Klauseln, die Konkurrenzschutz ausschließen, die Vermietung an Wettbewerber ausdrücklich erlauben oder die Minderung auf unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Fälle begrenzen.

Was gilt im Einkaufszentrum?

Dort ist die Lage besonders und läuft dem Konkurrenzschutz häufig entgegen. Ein Einkaufszentrum beruht auf einem geplanten Branchenmix, und die Mietverträge enthalten regelmäßig ausdrückliche Regelungen dazu, welche Sortimente der Vermieter vergeben darf. Der Mieter profitiert von der Frequenz, die die Vielfalt erzeugt, und nimmt im Gegenzug Wettbewerb in Kauf.

Verbreitet sind dort Sortimentsbindungen und Betriebspflichten statt Konkurrenzschutzklauseln. Wer in einem Center mietet, sollte deshalb nicht nur prüfen, was ihm an Schutz zugesagt wird, sondern auch, welche Pflichten ihn selbst binden — Öffnungszeiten, Sortiment, Beteiligung an Gemeinschaftswerbung.

Ein vertragsimmanenter Schutz kommt in dieser Umgebung nur in Betracht, soweit der Vertrag nichts Abweichendes regelt und die Zweckbestimmung eine Alleinstellung erkennbar voraussetzt. Das ist die Ausnahme.

Was gilt bei einem Eigentümerwechsel?

Der Erwerber tritt in das Mietverhältnis ein. § 578 BGB erklärt die §§ 566 bis 567b BGB für Mietverhältnisse über Grundstücke und über Räume, die keine Wohnräume sind, für entsprechend anwendbar — damit gilt auch im Gewerberaum der Grundsatz, dass Kauf die Miete nicht bricht. Der neue Eigentümer übernimmt die Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Vertrag für die Dauer seines Eigentums.

Eine ausdrücklich vereinbarte Konkurrenzschutzklausel bindet deshalb auch den Erwerber, soweit sie Vertragsinhalt geworden ist. Genau hier zeigt sich der Wert der Form: Was sich aus der formgerechten Dokumentation nicht ergibt, wird der Erwerber nicht gegen sich gelten lassen, und mündliche Zusagen des Voreigentümers sind im Streit praktisch wertlos.

Der vertragsimmanente Schutz geht dagegen mit dem Mietverhältnis als solchem über, weil er aus der Gebrauchsgewährungspflicht folgt und nicht aus einer Zusatzabrede. Sein Umfang bleibt allerdings auf die Flächen beschränkt, über die der jeweilige Eigentümer verfügen kann — verkauft er einen Teil des Bestands, verengt sich der Schutzbereich entsprechend.

Wie sich der Schutz vertraglich absichern lässt

Verlässlich nur durch eine ausdrückliche Klausel. Sie sollte vier Punkte festlegen: das geschützte Sortiment oder die geschützte Tätigkeit, den räumlichen Geltungsbereich, die Rechtsfolge einer Verletzung und die Frage, ob der Schutz auch für Erwerber des Objekts gilt.

Beim räumlichen Bereich ist präzise Bezeichnung wichtiger als weite Formulierung: Ein benanntes Gebäude oder Flurstück ist durchsetzbar, ein Umkreis in Metern ohne Bezugspunkt nicht. Bei der Rechtsfolge bewährt sich die Kombination aus Unterlassungsanspruch und bezifferter Minderung, weil sich der Umsatzschaden im Streit kaum belegen lässt.

Weil eine solche Vereinbarung den wesentlichen Vertragsinhalt betrifft, muss sie die Form einhalten, die § 578 BGB für Gewerbemietverträge mit mehr als einjähriger Laufzeit vorschreibt; dazu informiert der Beitrag zur Form des Gewerbemietvertrags. Welche weiteren Punkte in einen Gewerbemietvertrag gehören, zeigen die Beiträge zu Staffel- und Indexmiete und zu den umlagefähigen Betriebskosten.