Notwegerecht: wenn das Grundstück keine Zufahrt hat

Grundstücke ohne eigene Anbindung an eine öffentliche Straße entstehen selten aus Absicht. Meist sind sie das Ergebnis einer Teilung, einer Erbauseinandersetzung oder einer Bebauung, die vor Jahrzehnten anders geplant war. Das Bürgerliche Gesetzbuch behandelt diesen Fall nicht als Kuriosität, sondern in zwei aufeinander bezogenen Vorschriften: § 917 BGB gibt den Anspruch, § 918 BGB nimmt ihn in zwei Fällen wieder zurück. Beide sind kurz. Ihre Tragweite erschließt sich erst, wenn man den Wortlaut Satz für Satz liest.

Was verlangt § 917 BGB für einen Notweg?

§ 917 Abs. 1 Satz 1 BGB knüpft die Duldungspflicht an eine einzige Voraussetzung: Dem Grundstück muss die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege fehlen. Ist das der Fall, kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie bis zur Hebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden.

Drei Formulierungen tragen die Norm. Die notwendige Verbindung grenzt das Erforderliche vom Wünschenswerten ab. Die ordnungsmäßige Benutzung stellt auf das Grundstück und seine Nutzung ab, nicht auf die Vorstellungen des aktuellen Eigentümers. Und die Wendung bis zur Hebung des Mangels zeigt, dass das Gesetz den Notweg als Behelf versteht: Er besteht, solange der Mangel besteht, und nicht auf Dauer.

Wann fehlt die notwendige Verbindung zum öffentlichen Weg?

An dieser Stelle endet die Auskunft des Gesetzes. § 917 BGB definiert weder die ordnungsmäßige Benutzung noch die Notwendigkeit, und auch § 918 BGB füllt die Begriffe nicht aus. Ob zur ordnungsmäßigen Benutzung eines Wohngrundstücks eine befahrbare Zufahrt gehört oder ein fußläufiger Zugang ausreicht, lässt sich dem Wortlaut nicht entnehmen.

Das ist keine Lücke, sondern Systematik: Der Gesetzgeber hat einen Rahmen gesetzt, den die Gerichte im Einzelfall ausfüllen. Für die Praxis folgt daraus eine nüchterne Konsequenz. Wer sich auf § 917 BGB beruft, muss im Streitfall darlegen, warum die vorhandene Anbindung für die Nutzung des Grundstücks nicht genügt. Pauschale Aussagen darüber, was immer oder nie notwendig sei, halten dieser Prüfung regelmäßig nicht stand.

Welche Entschädigung steht den belasteten Nachbarn zu?

§ 917 Abs. 2 Satz 1 BGB ist eindeutig: Die Nachbarn, über deren Grundstücke der Notweg führt, sind durch eine Geldrente zu entschädigen. Das Gesetz verknüpft den Duldungsanspruch damit unmittelbar mit einer Gegenleistung. Eine Duldung ohne Entschädigung sieht § 917 BGB nicht vor.

Satz 2 der Vorschrift verweist für die Einzelheiten auf das Überbaurecht: Es gelten § 912 Abs. 2 Satz 2 BGB sowie die §§ 913, 914 und 916 BGB entsprechend. Dieser Verweis ist der Grund, warum sich die Notwegrente ohne einen Blick auf die Überbaurente nicht erschließt. Nach § 912 Abs. 2 Satz 2 BGB ist für die Höhe der Rente die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend; übertragen auf den Notweg bemisst sich die Höhe damit nach einem festen Zeitpunkt und nicht nach einer laufenden Neubewertung.

Wie wird die Notwegrente gezahlt und welchen Rang hat sie?

§ 913 BGB regelt beides knapp. Nach Absatz 1 ist die Rente von dem jeweiligen Eigentümer des einen Grundstücks an den jeweiligen Eigentümer des Nachbargrundstücks zu entrichten. Die Pflicht hängt also am Grundstück und wechselt mit dem Eigentümer, ohne dass es dafür einer gesonderten Vereinbarung bedarf. Nach Absatz 2 ist die Rente jährlich im Voraus zu entrichten.

§ 914 BGB ergänzt die Rangfrage, und die Antwort fällt deutlich aus: Das Recht auf die Rente geht allen Rechten an dem belasteten Grundstück vor, auch den älteren. In das Grundbuch eingetragen wird es nach § 914 Abs. 2 BGB nicht. Umgekehrt verlangt dieselbe Vorschrift die Eintragung für zwei Fälle, nämlich für den Verzicht auf das Recht und für die Feststellung der Rentenhöhe durch Vertrag. Im Übrigen gelten nach § 914 Abs. 3 BGB die Vorschriften, die für eine zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks bestehende Reallast gelten.

Führt der Notweg über ein Grundstück, an dem ein Erbbaurecht oder eine Dienstbarkeit besteht, greift der Verweis auf § 916 BGB: Die §§ 912 bis 914 BGB finden dann zugunsten des Berechtigten entsprechende Anwendung. Der Inhaber eines solchen Rechts steht also nicht schutzlos daneben.

Wann ist das Notwegrecht ausgeschlossen?

§ 918 Abs. 1 BGB enthält die erste und praktisch wichtigste Sperre: Die Verpflichtung zur Duldung des Notwegs tritt nicht ein, wenn die bisherige Verbindung des Grundstücks mit dem öffentlichen Wege durch eine willkürliche Handlung des Eigentümers aufgehoben wird. Wer die vorhandene Anbindung selbst beseitigt, etwa durch Bebauung der eigenen Zufahrtsfläche oder durch Aufgabe eines Rechts, das die Anbindung sicherte, kann die Folgen nicht auf die Nachbarn abwälzen.

Das Gesetz verlangt dafür eine willkürliche Handlung. Der Begriff grenzt die selbst herbeigeführte Lage von Entwicklungen ab, die der Eigentümer nicht steuern kann. Wo genau diese Grenze verläuft, ist erneut eine Frage des Einzelfalls; der Wortlaut gibt nur die Richtung vor.

Was gilt, wenn ein Grundstück geteilt und ein Teil verkauft wird?

Diesen Fall regelt § 918 Abs. 2 BGB eigenständig, und er verteilt die Last gezielt um. Wird infolge der Veräußerung eines Teils des Grundstücks der veräußerte oder der zurückbehaltene Teil von der Verbindung mit dem öffentlichen Wege abgeschnitten, so hat der Eigentümer desjenigen Teils den Notweg zu dulden, über welchen die Verbindung bisher stattgefunden hat.

Die Belastung trifft damit nicht unbeteiligte Nachbarn, sondern das Grundstück, über das der Weg schon vorher lief. Satz 2 erweitert das ausdrücklich: Der Veräußerung eines Teils steht die Veräußerung eines von mehreren demselben Eigentümer gehörenden Grundstücken gleich. Wer eine Parzelle aus einem größeren Bestand verkauft, sollte die Zufahrt deshalb vor der Beurkundung klären. Welche Aufgaben dabei auf den Notar entfallen, ist in einem eigenen Beitrag zur Rolle des Notars beim Hauskauf beschrieben.

Verjährt der Anspruch auf einen Notweg?

Nein. § 924 BGB nimmt die Ansprüche aus § 917 Abs. 1 BGB und aus § 918 Abs. 2 BGB ausdrücklich von der Verjährung aus. Dieselbe Vorschrift erfasst daneben unter anderem die Ansprüche aus den §§ 907 bis 909 BGB, § 915 BGB, den §§ 919 und 920 BGB sowie § 923 Abs. 2 BGB.

Das hat eine Folge, die oft unterschätzt wird: Jahre der Duldung oder des Nichtstuns lassen den Anspruch als solchen nicht untergehen. Umgekehrt entsteht aus bloßer Übung auch kein gesichertes Recht. Wer eine Zufahrt dauerhaft absichern will, kommt um eine dingliche Regelung nicht herum.

Notweg oder eingetragenes Wegerecht: wo liegt der Unterschied?

Der Notweg ist ein gesetzlicher Duldungsanspruch, das Wegerecht ein eigenes Recht am fremden Grundstück. Nach § 1018 BGB kann ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf. Das ist die Grunddienstbarkeit, und die Zufahrt ist ihr klassischer Anwendungsfall. § 1019 BGB zieht dafür die Grenze: Eine Grunddienstbarkeit kann nur in einer Belastung bestehen, die für die Benutzung des Grundstücks des Berechtigten Vorteil bietet, und über das sich hieraus ergebende Maß hinaus kann ihr Inhalt nicht erstreckt werden.

Für die Ausübung gilt § 1020 BGB: Der Berechtigte hat das Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks tunlichst zu schonen und eine zur Ausübung gehaltene Anlage in ordnungsmäßigem Zustand zu erhalten, soweit das Interesse des Eigentümers es erfordert. Nach § 1023 BGB kann der Eigentümer die Verlegung der Ausübung auf eine andere, für den Berechtigten ebenso geeignete Stelle verlangen, wenn die Ausübung an der bisherigen Stelle für ihn besonders beschwerlich ist; die Kosten der Verlegung hat er zu tragen und vorzuschießen. Dieses Verlegungsrecht kann nach § 1023 Abs. 2 BGB nicht durch Rechtsgeschäft ausgeschlossen oder beschränkt werden. Begründet oder geändert wird eine solche Belastung über das Grundbuch; wie eine Änderung des Grundbucheintrags praktisch abläuft, ist gesondert beschrieben.

Soll die Befugnis nicht einem Nachbargrundstück, sondern einer bestimmten Person zustehen, kommt die beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB in Betracht; Absatz 2 erklärt dafür unter anderem die §§ 1020 bis 1024 BGB für entsprechend anwendbar. Wird eine Grunddienstbarkeit beeinträchtigt, stehen dem Berechtigten nach § 1027 BGB die in § 1004 BGB bestimmten Rechte zu, also Beseitigung und, wenn weitere Beeinträchtigungen zu besorgen sind, Unterlassung. Was dieser Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch im Nachbarverhältnis verlangt, ist an anderer Stelle ausführlich dargestellt.

Wie werden Richtung und Umfang des Notwegs festgelegt?

§ 917 Abs. 1 Satz 2 BGB sieht dafür einen eigenen Weg vor: Die Richtung des Notwegs und der Umfang des Benutzungsrechts werden erforderlichenfalls durch Urteil bestimmt. Das Wort erforderlichenfalls ist dabei entscheidend, denn das Gesetz erwartet zunächst eine Verständigung und stellt das Urteil als Auffanglösung daneben.

Praktisch bedeutet das: Lage, Breite und Art der Nutzung sind nicht gesetzlich vorgegeben, sondern Ergebnis einer Einigung oder einer gerichtlichen Festlegung. Eine einvernehmliche Lösung hat den Vorteil, dass sie gleich die Punkte mitregeln kann, über die § 917 BGB nichts sagt: die Unterhaltung der Fläche, den Winterdienst und die Haftung für Schäden am Belag.

Was Eigentümer und Käufer vorab klären sollten

Drei Fragen entscheiden in der Regel über den weiteren Verlauf. Erstens: Besteht die Anbindung tatsächlich nicht, oder nur nicht in der gewünschten Form? § 917 BGB fragt nach der notwendigen, nicht nach der bequemsten Verbindung. Zweitens: Wie ist die heutige Lage entstanden? Geht sie auf eine Handlung des Eigentümers zurück, führt § 918 Abs. 1 BGB schnell ins Leere; beruht sie auf einer Teilung oder Veräußerung, weist § 918 Abs. 2 BGB die Last gezielt zu. Drittens: Gibt es schon eine dingliche Sicherung? Ein eingetragenes Wegerecht ist dem Notweg in jeder Hinsicht vorzuziehen, weil es Lage und Umfang festschreibt, statt sie offenzulassen.

Daneben bleibt die öffentlich-rechtliche Seite zu bedenken. Ob ein Grundstück im Sinne des Bauplanungs- und Bauordnungsrechts hinreichend erschlossen ist, beurteilt sich nach eigenen Vorschriften und nicht nach § 917 BGB. Ein zivilrechtlicher Notweg beantwortet also nicht automatisch die Frage, ob auf dem Grundstück gebaut werden darf. Und wer eine Durchfahrt über das eigene Grundstück verhindern will, sollte wissen, was Hinweisschilder an Einfahrten rechtlich bewirken und was nicht.

Fazit

§ 917 BGB gibt dem abgeschnittenen Grundstück einen Anspruch, aber keinen Freifahrtschein. Die Duldungspflicht besteht nur, soweit die Verbindung zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendig ist, sie reicht bis zur Hebung des Mangels, und sie ist durch eine Geldrente auszugleichen, die nach § 913 Abs. 2 BGB jährlich im Voraus zu entrichten ist. § 918 BGB nimmt die selbst herbeigeführte Abschneidung aus und verlagert die Last bei Teilveräußerungen auf das Grundstück, über das der Weg bisher lief. Der amtliche Wortlaut beider Vorschriften, herausgegeben vom Bundesamt für Justiz, ist im Normenverzeichnis dieser Seite vollständig nachzulesen: § 917 BGB und § 918 BGB. Wie sie auf einen konkreten Sachverhalt anzuwenden sind, klärt anwaltliche Beratung.