Das Maklerrecht regelt die rechtlichen Beziehungen zwischen Maklern, Verkäufern und Käufern im Immobiliengeschäft. Es definiert die Rechte und Pflichten aller Beteiligten und bildet die Grundlage für Provisionsansprüche. In Deutschland ist das Maklerrecht nicht in einem eigenständigen Gesetz zusammengefasst, sondern verteilt sich auf verschiedene Rechtsquellen – vom BGB bis hin zu Gerichtsentscheidungen. Dieser Leitfaden gibt Ihnen einen umfassenden Überblick über die wichtigsten Aspekte des Maklerrechts.
Grundlagen des Maklerrechts in Deutschland
Das Maklerrecht in Deutschland ist formal im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 652 bis 655 geregelt. Allerdings umfassen diese Paragrafen nur grundlegende Bestimmungen zum Provisionsanspruch. Viele wichtige Aspekte des Maklerrechts wurden durch Gerichtsentscheidungen geprägt und weiterentwickelt – Maklerrecht ist daher zu einem großen Teil Richterrecht.
Für die Ausübung der Maklertätigkeit benötigt ein Immobilienmakler eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung (GewO). Diese wird vom zuständigen Gewerbeamt erteilt und setzt voraus, dass der Makler über ausreichende Sachkunde verfügt und eine Berufshaftpflichtversicherung nachweisen kann.
Im Mittelpunkt des Maklerrechts steht die privatrechtliche Vertragsbeziehung zwischen dem Verkäufer oder Käufer eines Objektes und dem Makler. Diese wird durch das allgemeine Vertragsrecht, die wenigen Vorschriften des BGB und individuelle Vereinbarungen der Parteien bestimmt.
„Ein Maklervertrag ist ein besonderer Dienstleistungsvertrag, bei dem der Makler für den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder die Vermittlung eines Vertragsabschlusses eine Provision erhält.“ (§ 652 BGB)
Arten von Maklern und Makleraufträgen
Im Maklerrecht wird zwischen verschiedenen Arten von Maklern unterschieden, die jeweils unterschiedliche Leistungen erbringen und entsprechend unterschiedliche Ansprüche haben.
Nachweismakler vs. Vermittlungsmakler
Nachweismakler
Der Nachweismakler schuldet lediglich den Nachweis einer Gelegenheit zum Vertragsabschluss. Seine Aufgabe ist erfüllt, wenn er dem Auftraggeber einen potentiellen Vertragspartner oder ein Objekt benennt. Zum Maklernachweis gehören:
- Benennung eines konkreten Objekts
- Name und Anschrift potentieller Vertragspartner
- Keine Verpflichtung zur tatsächlichen Vermittlung
Vermittlungsmakler
Der Vermittlungsmakler geht über den bloßen Nachweis hinaus und wird aktiv, um den Vertragsabschluss zu fördern. Seine Leistungen umfassen:
- Herbeiführung direkter Vertragsverhandlungen
- Aktives Einwirken auf den potentiellen Vertragspartner
- Beratung und Unterstützung bei Vertragsverhandlungen
Arten von Makleraufträgen
Je nach gewünschtem Umfang der Maklertätigkeit können verschiedene Arten von Makleraufträgen erteilt werden:
Allgemeinauftrag
Beim Allgemeinauftrag kann der Auftraggeber auch andere Makler beauftragen oder selbst tätig werden. Der Makler muss kein Tätigwerden belegen und keinen Nachweis erbringen. Diese Form eignet sich besonders für begehrte Immobilien mit hoher Nachfrage.
Alleinauftrag
Beim Alleinauftrag verpflichtet sich der Auftraggeber, für eine bestimmte Laufzeit nur diesen einen Makler zu beauftragen. Der Makler muss seinen Vermittlungs- und Nachweispflichten nachkommen. Der Auftraggeber behält jedoch das Recht, selbst tätig zu werden.
Qualifizierter Alleinauftrag
Diese Form erweitert den Alleinauftrag um eine Verweisungspflicht: Der Auftraggeber muss Interessenten, die sich direkt bei ihm melden, an den beauftragten Makler verweisen. Dies bietet dem Makler die höchste Sicherheit und motiviert zu besonderem Engagement.
Der Maklervertrag: Inhalt und Wirksamkeit
Der Maklervertrag bildet die rechtliche Grundlage für die Tätigkeit des Maklers und seinen Provisionsanspruch. Obwohl das Maklerrecht kaum Vorschriften zum Inhalt eines Maklervertrags enthält, gibt es einige wichtige Aspekte, die beachtet werden sollten.
Zustandekommen des Maklervertrags
Ein Maklervertrag kann grundsätzlich formfrei geschlossen werden – also auch mündlich oder durch schlüssiges Handeln. Wenn ein Interessent auf einen Vorschlag des Maklers eingeht und mit ihm eine oder mehrere Immobilien besichtigt, gilt der Maklervertrag bereits als geschlossen (Angebot und Annahme).
Seit dem 23. Dezember 2020 müssen jedoch Maklerverträge über Häuser und Wohnungen schriftlich fixiert werden. Bei der Vermietung von Wohnraum ist gemäß § 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermRG) ebenfalls die Textform vorgeschrieben.
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Maklerprovision: Anspruch, Höhe und Verteilung
Die Maklerprovision (auch Maklercourtage genannt) ist die Vergütung für die erfolgreiche Tätigkeit des Maklers. Der Provisionsanspruch ist im Maklerrecht besonders wichtig und oft Gegenstand rechtlicher Auseinandersetzungen.
Voraussetzungen für den Provisionsanspruch
Damit ein Makler einen Anspruch auf Provision hat, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
Höhe der Maklerprovision
Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt und kann frei vereinbart werden. Sie beträgt in der Regel einen Prozentsatz des Kaufpreises oder der Mietsumme. Bei Kaufimmobilien liegt die Provision typischerweise zwischen 3% und 7% des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer, je nach Bundesland und Vereinbarung.
Bei Mietverträgen gilt seit Juni 2015 das Bestellerprinzip: Der Vermittler wird von demjenigen bezahlt, der ihn beauftragt hat – in der Regel der Vermieter. Die Maklerprovision darf dabei nicht mehr als zwei Nettomonatsmieten betragen.
Neuregelung zur Maklerprovision seit Dezember 2020
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt: Bei Verkäufen von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen darf der Verkäufer maximal die Hälfte der Maklerprovision auf den Käufer abwälzen. Der Käufer muss seine Provision erst dann zahlen, wenn der Verkäufer seine Zahlung nachgewiesen hat.
Diese Regelung gilt nur für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Bei allen anderen Immobilienverkäufen gelten weiterhin die alten Provisionsregelungen, was bedeuten kann, dass der Käufer die Courtage allein bezahlen muss, auch wenn er den Makler nicht beauftragt hat.
Pflichten des Maklers und des Auftraggebers
Das Maklerrecht definiert verschiedene Pflichten sowohl für den Makler als auch für den Auftraggeber. Diese Pflichten sind teilweise gesetzlich geregelt, ergeben sich aber auch aus dem Grundsatz von Treu und Glauben.
Pflichten des Maklers
Auskunfts- und Informationspflichten
- Vollständige und wahrheitsgemäße Angaben zum Objekt
- Aufklärung über alle bekannten vertragsrelevanten Umstände
- Information über Energieausweis, Energiebedarf und Energieverbrauch
- Offenlegung von Interessenkonflikten
Tätigkeitspflichten
- Bei Alleinauftrag: Aktive Vermarktung des Objekts
- Bei Vermittlungsauftrag: Aktives Einwirken auf Vertragsabschluss
- Sorgfältige Auswahl potentieller Interessenten
- Einhaltung der Geldwäscheprävention
Wichtig: Ein Makler schuldet keine steuerliche oder rechtliche Beratung und kann diese auch nicht leisten. Hierfür sollten Steuerberater oder Rechtsanwälte konsultiert werden.
Pflichten des Auftraggebers
- Vollständige und wahrheitsgemäße Angaben zum Objekt
- Bei Alleinauftrag: Keine Beauftragung weiterer Makler
- Bei qualifiziertem Alleinauftrag: Verweisung von Interessenten an den Makler
- Zahlung der vereinbarten Provision bei erfolgreicher Vermittlung
- Vertraulicher Umgang mit vom Makler mitgeteilten Informationen
Verletzt eine der Parteien ihre Pflichten schuldhaft, kann dies zu Schadensersatzansprüchen führen. Bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen ist unter Umständen auch eine außerordentliche Kündigung des Maklervertrags möglich.
Streitfälle im Maklerrecht und aktuelle Rechtsprechung
Im Maklerrecht kommt es immer wieder zu rechtlichen Auseinandersetzungen, insbesondere wenn es um den Provisionsanspruch geht. Die Rechtsprechung hat hier wichtige Grundsätze entwickelt.
Häufige Streitpunkte im Maklerrecht
Wichtige Gerichtsentscheidungen
Die Rechtsprechung hat das Maklerrecht maßgeblich geprägt. Einige wichtige Entscheidungen:
Der Provisionsanspruch entfällt, wenn dem Auftraggeber die Vertragsgelegenheit bereits anderweitig bekannt war oder wenn der Makler nicht kausal für den Vertragsabschluss war. Auch bei unrichtigen Angaben zum Objekt kann der Anspruch entfallen (BGH, Urteil v. 12.5.2016, I ZR 5/15).
Eine Doppeltätigkeit (Tätigkeit für beide Vertragsparteien) ist grundsätzlich zulässig, muss aber beiden Seiten offengelegt werden. Seit Dezember 2020 gilt bei Wohnimmobilien der Halbteilungsgrundsatz für die Provision.
Ein unbefristeter Maklervertrag kann jederzeit ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Ein befristeter Vertrag kann nur aus wichtigem Grund außerordentlich gekündigt werden, etwa bei Pflichtverletzungen des Maklers.
Praktische Tipps für Makler und Kunden
Tipps für Immobilienmakler
Tipps für Auftraggeber und Interessenten
Vorteile eines Maklers
- Marktkenntnis und Erfahrung
- Professionelle Vermarktung
- Vorauswahl geeigneter Interessenten
- Zeitersparnis für Verkäufer/Vermieter
- Unterstützung bei Preisfindung
Nachteile eines Maklers
- Zusätzliche Kosten durch Provision
- Mögliche Interessenkonflikte
- Qualitätsunterschiede zwischen Maklern
- Bindung durch Alleinaufträge
- Nicht immer kausal für Vertragsabschluss
Häufig gestellte Fragen zum Maklerrecht
Je nach Vereinbarung kann ein Makler als Nachweismakler oder Vermittlungsmakler tätig werden. Der Nachweismakler weist lediglich auf eine Gelegenheit zum Vertragsabschluss hin, während der Vermittlungsmakler aktiv auf den Vertragsabschluss hinwirkt und zwischen den Parteien vermittelt.
Bei Mietwohnungen gilt seit 2015 das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, muss ihn auch bezahlen – in der Regel der Vermieter. Bei Kaufimmobilien gilt seit Dezember 2020: Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen darf der Verkäufer maximal die Hälfte der Provision auf den Käufer abwälzen.
Ein unbefristeter Maklervertrag kann jederzeit ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Ein befristeter Vertrag (z.B. Alleinauftrag) kann nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes außerordentlich gekündigt werden, etwa bei Pflichtverletzungen des Maklers.
Eine Maklerprovision muss nicht gezahlt werden, wenn kein wirksamer Maklervertrag besteht, die Tätigkeit des Maklers nicht kausal für den Vertragsabschluss war, der Makler wesentliche Pflichten verletzt hat oder wenn die Vertragsgelegenheit dem Auftraggeber bereits bekannt war.
Seit Dezember 2020 müssen Maklerverträge über Häuser und Wohnungen schriftlich fixiert werden. Bei der Vermietung von Wohnraum ist gemäß § 2 WoVermRG ebenfalls die Textform vorgeschrieben. In anderen Fällen kann ein Maklervertrag grundsätzlich auch mündlich oder durch schlüssiges Handeln zustande kommen.
Fazit: Maklerrecht im Wandel
Das Maklerrecht in Deutschland hat sich in den letzten Jahren deutlich weiterentwickelt, insbesondere durch die Einführung des Bestellerprinzips bei Mietwohnungen und die Neuregelung der Maklerprovision bei Kaufimmobilien. Diese Änderungen stärken die Position der Verbraucher und sorgen für mehr Transparenz im Immobilienmarkt.
Dennoch bleibt das Maklerrecht ein komplexes Rechtsgebiet, das viel Raum für Interpretationen und rechtliche Auseinandersetzungen lässt. Sowohl für Makler als auch für Auftraggeber und Interessenten ist es daher wichtig, die grundlegenden Regelungen zu kennen und bei Bedarf rechtlichen Rat einzuholen.
Ein klar formulierter Maklervertrag, der alle wesentlichen Punkte regelt, kann viele Streitigkeiten von vornherein vermeiden und für alle Beteiligten Rechtssicherheit schaffen.
Rechtssicherheit beim Immobiliengeschäft
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